二手房买卖合同纠纷办案小结
作者：陈召利 主页：www.law-god.com
最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。
太原市查处传销和变相传销办法
山西省太原市人大常委会
太原市查处传销和变相传销办法
（２００４年８月２７日太原市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
（２００４年９月２５日山西省第十届人民代表大会代表常务委员会第十三次会议批准）
太原市人民代表大会常务委员会公告
《太原市查处传销和变相传销办法》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于２００４年９月２５日批准，现予公布，自２００４年１１月１日起执行。
太原市第十一届人民代表大会常务委员会
２００４年９月２５日
第一条 为维护市场经济秩序和社会稳定，查处传销和变相传销行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 禁止任何组织和个人从事传销和变相传销活动。在本市行政区域内查处传销和变相传销适用本办法。
第三条 具有下列情形之一的，属于传销和变相传销行为：
（一）组织者、参加者劝诱、介绍、发展他人通过交纳入门费或者认购商品（含服务）等变相交纳费用的方式取得加入资格，以此牟取利益的；
（二）组织者不以销售商品为目的，利用后参加者所交付的全部或者部分费用支付先参加者的报酬维持运作的；
（三）参加者不以销售商品的业绩获取收益，而是从其发展的人员所交纳的费用中获取收益，且收益数额由参加者加入的先后顺序决定的；
（四）未经批准，经营者通过发展人员、组织网络从事无店铺经营活动，参加者之间上线从下线的营销业绩中提取报酬的；
（五）法律、法规规定的其他传销和变相传销行为。
第四条 查处传销和变相传销实行属地管理，坚持综合治理、打防结合、处罚与教育相结合的原则。
市、县（市、区）人民政府负责组织、协调本行政区域内查处传销和变相传销工作。
工商行政管理部门负责依法查处利用传销和变相传销形式推销商品（含服务）、发展人员等违法行为。
公安机关负责依法查处利用传销和变相传销形式限制公民人身自由、非法扣押他人居民身份证、财物等违法行为；查处利用传销和变相传销形式进行诈骗、邪教活动、非法吸收公众存款扰乱金融秩序等犯罪行为。
金融管理等有关部门应当按照各自职责，配合做好查处传销和变相传销工作。
第五条 政府应当组织工商行政管理部门、公安机关和其他有关部门建立查处传销和变相传销联席会议制度和信息互通制度。
工商行政管理部门在查处传销和变相传销工作中，发现涉嫌违反治安管理或者涉嫌犯罪的，应当将案件线索及时告知公安机关或者将案件移送公安机关，公安机关应当及时查处。
公安机关在查处传销和变相传销工作中，对经依法审查不追究刑事责任或者不属于治安行政处罚的案件，应当及时移送工商行政管理部门，工商行政管理部门应当及时查处。
第六条 城市街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当积极宣传传销和变相传销的欺骗性和危害性。发现组织或者参与传销和变相传销的，应当立即向有关部门报告，并积极配合查处工作。
机关、团体、学校等单位应当加强对本单位人员的宣传教育，提高对传销和变相传销危害性的认识，自觉抵制传销和变相传销。
第七条 报纸、广播、电视等新闻媒体应当宣传打击传销和变相传销的相关规定，揭露其欺骗性和危害性，对典型案件予以曝光。
第八条 任何组织和个人对传销和变相传销违法行为应当举报。
市、县（市、区）工商行政管理部门、公安机关应当设立公开举报电话，对举报的传销和变相传销行为应当及时受理，并为举报人保密。
第九条 任何单位和个人不得为传销和变相传销提供活动经营场所、商品、资金、仓储、运输、信息、网络、广告等条件和服务。
第十条 未经工商行政管理部门核准，任何组织和个人不得无营业执照或者超越经营范围举办本单位以外的人员参加的旨在推销、介绍其产品或者营销（服务）方式的培训活动。
第十一条 工商行政管理部门在查处传销和变相传销行为时，可以依法行使下列职权：
（一）向涉嫌传销和变相传销的当事人及有关单位、个人调查、了解有关情况；
（二）对涉嫌传销和变相传销的培训、聚会、经营等场所实施现场检查；
（三）查阅、复制、查封、扣押与涉嫌传销和变相传销有关的合同、票据、账簿以及其他资料；
（四）查封、扣押涉嫌从事传销和变相传销活动的工具设备、产品（商品）等财物；
（五）对涉嫌传销和变相传销的单位、组织者，通知开户银行在六个月内暂停对其办理结算业务。
工商行政管理部门实施查封、扣押和暂停办理结算业务，应当经市、县（市、区）工商行政管理部门主要负责人批准。
第十二条 对传销和变相传销活动的组织者，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得和非法财物，并处１万元以上２０万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对传销和变相传销活动的参加者，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得和非法财物，可处３０００元以下罚款。
第十三条 违反本办法规定，为传销和变相传销提供活动经营场所、商品、资金、仓储、运输、信息、网络、广告等条件和服务的，由工商行政管理部门没收违法所得和非法财物，并处１０００元以上２万元以下罚款。
第十四条 违反本办法规定，未经工商行政管理部门核准，无营业执照或者超越经营范围举办本单位以外的人员参加的旨在推销、介绍其产品或者营销（服务）方式培训活动的，由工商行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚；法律、法规没有规定的，应当责令其停止活动，并处３０００元以上２万元以下罚款。
第十五条 违反本办法规定，拒不向工商行政管理部门提供与涉嫌传销和变相传销有关的合同、票据、账簿以及其他资料的，由工商行政管理部门处以５万元以下罚款。
第十六条 违反本办法规定，利用传销和变相传销形式限制公民人身自由、非法扣押他人居民身份证、财物等行为；利用传销和变相传销形式进行诈骗、邪教活动、非法吸收公众存款扰乱金融秩序等行为，由公安机关按照有关法律、法规的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 工商行政管理部门、公安机关和其他有关部门及其执法人员有下列行为之一的，由其所在单位或者有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）发现传销和变相传销活动不及时查处的；
（二）直接或者间接参与传销和变相传销活动的；
（三）在查处传销和变相传销活动时徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的；
（四）对有关部门移送的案件不及时受理或者不及时查处的。
第十八条 在查处传销和变相传销活动中，对拒绝、阻碍工商行政管理部门、公安机关执法人员依法执行公务的，由公安机关按照治安管理处罚的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本办法所称组织者，是指在传销和变相传销活动中，实施策划、筹备、发起、宣传、运作行为等，或者直接发展成员５人以上的组织和个人。
本办法所称参加者，是指在传销和变相传销活动中，被组织者劝诱、招募加入传销网络，接受组织者指令，在传销组织中居于从属地位，且直接发展成员不足５人的组织和个人。
第二十条 本办法自２００４年１１月１日起施行。
