黑龙江省城市房地产中介服务管理规定
黑龙江省建设委员会
黑龙江省城市房地产中介服务管理规定
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第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合我省实际情况，制定本规定。
第二条 凡在全省范围内从事城市房地产中介服务和实施管理的，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产中介服务，是指房地产价格评估、咨询、经纪等活动的总称。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条 省建设行政主管部门负责归口管理全省房地产中介服务管理工作。
各行署、市、县房地产行政主管部门负责归口管理本行政区域房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第五条 房地产价格评估人员实行资格认证注册制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师、房地产助理估价师、房地产估价员。
第六条 房地产估价师必须是经国家统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记，取得《房地产估价师注册证》的人员。未经注册的人员不得以房地产估价师名义从事房地产估价业务。
房地产估价师考试和注册登记管理工作，按国家规定执行。
第七条 房地产助理估价师和房地产估价员必须是经省建设行政主管部门统一岗位考试、注册登记，取得《房地产助理估价师岗位证书》或《房地产估价员岗位证书》的人员。否则，不得以房地产助理估价师或房地产估价员的名义从事房地产估价业务。
房地产助理估价师和房地产估价员的岗位考试和注册登记办法，由省建设行政主管部门另行制定。
第八条 房地产咨询、经纪人员，必须是经行署、市房地产行政主管部门统一考试、注册，取得《房地产咨询人资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员。否则，不得从事房地产咨询或经纪业务。
房地产咨询、经纪人的考试和注册管理办法，由行署、市房地产行政主管部门按照国家和省有关规定制订，并经省建设行政主管部门审查，报建设部核准后实施。
第九条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产助理估价师岗位证书》、《房地产估价员岗位证书》、《房地产咨询人资格证》、《房地产经纪人资格证》。
上述证书遗失的，应在证书原发放机关同级报纸上声明作废后，方可向原发证机关申请补发。
第十条 房地产中介人员资格、注册（岗位）证书样式由国家或省统一制定。
第三章 中介服务机构管理
第十一条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构，应是按国家和省规定取得相应资质证书和工商营业执照，具有独立法人资格的经济组织。
第十二条 设立房地产中介服务机构，应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的办公用房和办公设备设施；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有规定数量的专业人员。
第十三条 房地产价格评估机构资质标准和资质管理按《黑龙江省房地产价格评估机构资质管理规定》执行。
第十四条 房地产咨询、经纪服务机构资质标准中，应有固定办公用房和办公设备设施，注册资金不应少于10万元，并有取得《房地产咨询人资格证》或《房地产经纪人资格证》四名以上人员。其资质标准和管理办法由行署、市房地产行政主管部门制订，报省建设行政主管部门核准
后实施。
第十五条 房地产中介机构按规定取得资质证书后，应到工商行政管理部门进行登记，取得工商营业执照后，方可开展房地产中介业务活动。
房地产中介机构，实行资质审批和年检制度，未取得资质证书或未经年检合格的机构，不得从事房地产中介服务业务。
第十六条 房地产中介机构，应遵守有关的法律、法规、政策，按照自愿、公平、诚实信用的原则，向服务对象提供服务。
第十七条 房地产中介机构资质证书样式由国家或省统一制定。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十九条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
第二十条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十一条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。
第二十二条 房地产中介服务机构开展业务，应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应当协助。
第二十四条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求回避。
第二十五条 房地产估价报告，应由承办的至少一名以上房地产估价师或两名房地产助理估价师或四名以上房地产估价员签字盖章，方能生效。
第二十六条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十七条 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
第五章 罚则
第二十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据职责权限对责任者给予相应处罚：
（一）未取得房地产中介人员资格、注册（岗位）证书，擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本规定第九条第一款规定的，吊销资格、注册（岗位）证书，并可处以罚款；
（三）未按规定取得房地产中介机构资质证书，擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务活动，没收非法所得，并可处以罚款。
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第二十九条 因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第三十条 房地产中介服务人员违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 房地产中介管理部门工作人员，在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十二条 城市规划区以外独立的林场、农场、工矿区的房地产中介服务管理，参照本规定执行。
第三十三条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。
1998年6月9日
我国陪审制改革十大问题论纲
作者：房保国
本文值最高人民法院《关于完善人民陪审员制度的决定（草案）》提请审议之时，对有关我国陪审制是“存”还是“废”？陪审制改革：“合宪”还是“违宪”？陪审制定位：“参与”还是“监督”？陪审案件的范围：“抓大”还“放小”？陪审员的组成：“平民化”还“知识化”？陪审员的产生：“选举”还是“任命”？陪审员的回避：“有因”还是“无因”？陪审员的任期：“轮流”还是“专职”？陪审员的补助：“有偿”还是“无偿”？陪审员的职权：“同等”还是“虚职”？等十大问题进行了探讨。
陪审制度是我国审判制度的重要组成部分，是国家审判机关吸收普通公民作为非职业法官参加民事、刊事、行政案件审理的一项重要司法制度，是我国社会主义民主政治的重要内容之一。实行陪审制度对于人民群众参与国家管理，促使审判机关公正司法，实现司法民主等具有积极意义。但毋庸讳言，在我国的司法实践中，陪审制度暴露出来一系列问题，实行 的并不尽如人意，现有的讨论已涉及到这项古老制度在中国的生存发展与前途命运问题。鉴此，1998年9月16日，李鹏委员长就“陪审员”问题专门发表讲话，肖扬院长在九届全国人大二次会议上也明确提出：要“完善人民陪审员制度，继续积极探索人民陪审员的推荐，任职方面的改革，充分发挥人民陪审员在审判工作中的作用”，今年，在最高人民法院的《五年改革纲要》中，把“完善人民陪审员制度”作为审判方式改革的发展目标之一；根据最高人民法院“五年改革纲要”的部署，2000年9月15日，最高院向全国人大常委会提交了《关于完善人民陪审员制度的决定（草案）》的议案（以下简称《决定》草案），之后，全国人大常委会下发各单位讨论。本文拟对我国陪审制的存废、定位、合宪性以及陪审员的任职条件、产生方式、职责范围、任职期限、物质待遇和申请回避等事项进行探讨，提出自己的看法。
一、陪审制度：是“存”还是“废”？
现在，我国有关陪审制的争论，焦点主要集中在两个方面：一是我国的陪审制有无存在的必要，二是如何加强和完善我国的陪审制度，应当说，第一个问题是第二个问题的前提，只有解决我国陪审制的存废问题，才能谈得上“加强与完善”。
而现有关于陪审制存在必要性的争论，主要观点有三种：一是“保留说”，该说认为我国的陪审制度，是人民群众参加审判案件和直接参与国家管理的一种司法制度，是实现同法民主的重要途径，它表明了人民在审判中的“当家作主”，可以进一步增强人民群众作为国家主人翁的责任感，是社会主义优越性的重要体现，所以，我国的陪审制度应当保留，不能废除；二是“废除说”，该说认为，我国的陪审制度存在重大缺陷，在现实中发挥不了多大的作用，“走完了它应该走过的历程，它的存在已无实际意义，应当逐步加以取消”；三是“改革完善说”，该说在正视我国陪审制度存在重大缺陷的基础上，主张对它进行改革与完善。
在上述三种观点中，笔者赞同第二种观点，主张我国的陪审制度应当废除，这是因为从历史上看，陪审制度起源于古奴隶制的雅典和罗马，被扼于封建专制社会，称颂于资产阶级革命时期，盛行于西方资本主义国家，仿效于世界各国，但现在，无论是实行“陪审团”制的的英美法系国家，还是实行“参审制的大陆法系国家，都在削减陪审员的效用，陪审制度显示出一种普遍衰微的趋势，遭到越来越多的批评；而在我国，陪审制既无历史基础，又无宪法依据，人员产生程序不规范，任职条件太低，职权不明确，陪审员被称为“聋子的耳朵”，“参而不审”、“审而不议”、“议而不判”、“审”“判”分离，陪审成“陪衬”，陪审制度在现实中产生严重的“异化”，因此应当全盘废除。
但从现实来看，最高人民法院向全国人大常委会提出了《关于完善人民陪审员制度的决定（草案）》的议案，进行了一系列的制度创新，表明了上层领导对我国陪审制度“改革与完善”的决心。本文拟在此层面上进行论述。
二、陪审制度改革：“合宪”还是“违宪”？
由于我国1954年《宪法》第75条规定：“人民法院审判案件依照法律实行人民陪审制度”，将人民陪审员参与审判案件规定为一项宪法原则；而这一规定在1975年《宪法》中被取消，又被1978年《宪法》恢复，该《宪法》第43条规定：“人民法院审判案件，依照法律的规定实行群众代表陪审的制度。”但1982年通过的我国现行《宪法》中，又重新将这一制度废除。有的学者认为，陪审制度的有无不取决于宪法上的存废，宪法中没有规定的制度的现实中仍可执行，我国的陪审制立法不存在“违宪”问题。
对此笔者不敢苟同，因为我国现行宪法将陪审制度从宪法中重新废除，这不是立法者偶然的疏忽，而是一种有意的制度安排，也就是说，宪法作为一部根本法，1954和1978年的两次制宪，都把陪审作为一项基本制度加以规定，这至少表明了这一制度的重要性，而我国现行宪法则将陪审制度取消，明显表明了立法者这对这一制度的否定态度。就像现行宪法对公民迁徙自由权和罢工权的取消一样，都表明了立法者的否定倾向。而现行法律对陪审制的规定，无疑是对这种宪法精神的背离。所以，笔者认为，我国现在进行陪审制的专门立法，最高院《决定》（草案）前言中所说的“根据《中华人民共和国宪法》……的有关规定，特作如下决定”，这一宣示是没有宪法依据的。
三、陪审制定位：“参与”还是监督“？
笔者认为，对我国陪审制进行正确立法的前提，乃是对我国陪审员制度的科学定位，也就是说，倘若陪审员在整个诉讼中的定位不明确，就很难制定出一套科学、完整、统一、和谐的专门“陪审员法”来。
肖扬院长在向人大提交的有关《决定》（草案）的“说明”中认为，“人民陪审员参与审判案件，可以充分体现我国社会主义司法民主，是人民群众参与国家管理的一个重要方面。人民陪审员与审判员组成合议庭共同审理案件，是对审判工作更为直接，更为有效的监督方式，对于加强廉政建设，促进司法公正，都能收到很好的效果”。可见，这段“说明”实际上把陪审员参审的功能界定为两个方面：一是“参与”案件审理，二是“监督”法院审判，二者相互联系，不可偏废。
笔者认为，鉴于本文所持的我国陪审制度应当废除的观点，我国的陪审制无论是“参与”也好，“监督”也好，都和“司法独立”没有必然的因果关系，在实践中也很难发挥实际的效用。
四、陪审案件的范围：“抓大”还是“放小”？
在最高人民法院提交的《决定》（草案）第一条中，将陪审案件的适用范围限定为：（1）“法院审判的第一审刑事案件和涉及人身权利的第一审民事案件”，“应当”适用陪审制度；（2）“人民法院审判的第一审具有较大社会影响或者专业性较强的民事、行政、知识产权、海事、还商案件”，“可以”适用陪审制；（3）对于其他一审案件，“当事人申请”的，人民法院“可以”准许。
针对《决定》（草案）规定的陪审案件的适用范围，持陪审制度“保留说”的学者认为，这个面规定的还是太窄，不足以充分显示我国陪审制的“优越性”，陪审员参与审理案件的范围应当越宽越好，有的学者甚至变为在二审与再审案件中，也应实行陪审制度。
对此，笔者持相反的态度，笔者主张，我国陪审案件范围，不是规定的越宽越好，而规定的越小越好，不予规定更好。但在最高层陪审立法政策既定的情况下，笔者认为，以下几点尤应注意：（1）二审、再审案件不能适用陪审制度，这是因为，在我国现行体制下，人在常委会无权过于扩大陪审案件的范围，如果将陪审案件适用于二审或再审，这是与我国现行诉讼法的基本原则相违背的；（2）陪审案件的范围，不应“抓大”，也不“抓小”，但应“取中”，也就是说，对于一些有重大社会影响的案件和过于简单的适用简易程序的案件，不宜适用陪审制度，而对一些一般的普通一审案件，可以适用陪审制度；（3）一个案件是否适用陪审制度，必须征得当事人的同意，没有当事人的同意，不得擅自决定适用陪审员审判，这是因为，当事人对于由谁来进行审判应当享有选择权，如果违背当事人意志硬性适用陪审员审判，这是对当事人程序性选择权的剥夺。
五、陪审员的组成：“平民化”还是知识化“？
陪审员的组成是应当“平民化“还是“知识化”，这是一个值得深思问题。对此，有的学者认为，陪审员应当“平民化”，人人都有权担任陪审员，只要具备了一定的年龄和行为能力，都可以充任，对此不宜作过多的限制，否则不利于老百姓对司法的参与，也就体现不出陪审制度的民主性质，基于这种视角，他们认为最高院（草案）中的第二条关于陪审员应当具有“高中以上文化程度,有一定的法律知识或者其他专业知识”的规定，显得条件太高，尤其在广大农村地区，兼具“高中以上文化程度”和“法律或专业知识”的人数，更是少的可怜，这种规定实际上是把大批的公民排除了担任陪审员的可能性，所以，对陪审员的文化程度，应当限定于“初中以上”甚或干脆不作要求。
对此，笔者不敢苟同，因为陪审制度虽不能被看作一项“贵族的事业”，但至少也不能被视为一项简单的“平民事业”，对于普通老百姓来说，如果文化程度太低，对法律专业一窍不通，那么在法庭上，面对法官，律师的“法言法语”将很难理解，即使再加解释，也困难很大，硬性推行，将不利于审判效率的提高，也不利于司法公正的实现。因为法律是一门专业性很强的职业，它对从业人员有特殊的要求，不分层次高低而都参加陪审是不具可行性的。由于陪审制度存在司法的职业化与陪审员非职业化的矛盾，所以，不能形而上学地认为对陪审员知识的要求就排除了民众对审判的参与，就是对“司法民主”的背谦离，不附任何条件地、一股脑地规定所有民众都可参与陪审，这是不现实的，实行起来效果也不理想。所以，对陪审员的文化程度要求，笔者认为应当是“大专或者本科以上”，至少也不能低于“高中”，这才有助于审判的顺利进行。
另外，对于一些复杂的、技术性、专业性特别强的案件，吸收有关专家参加审理，这是非常有益的。因为奉行“专家陪审”，专家参与审判，它有助于克服法官知识的有限性和片面性，弥补法官专业知识的不足，对于推进案件的顺利进行和纠纷的合理解决，具有重大意义 。当然，专家参与审理，“专家陪审员”的意见，并不能取代鉴定人的“鉴定结论”。
六、陪审员的产生：“选举”还是“任命”？
