邢台市商品房预售管理办法
河北省邢台市人民政府
邢 台 市 人 民 政 府 令
〔2005〕第 13 号
《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过，现予公布，自2005年6月8日起施行。
市 长 姜德果
二○○五年五月八日
邢台市商品房预售管理办法
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条 邢台市房产管理局是商品房预售主管部门，具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证书》；
（二）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（三）签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七层至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上高层建筑完成五层以上（含地下室）结构封顶工程；
（五）预售的商品房项目未设定他项权。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市预售主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及资料：
（一）本办法第五条规定的证件资料及证明材料；
（二）开发企业资质等级证书和营业执照；
（三）开发企业办证申请；
（四）商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后，预售主管部门应当当场出具受理通知书；材料不全的，应当一次性书面告知需要补充的材料；
（二）预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；
（三）预售主管部门应组织本部门工作人员，会同开发企业人员到现场勘查，并作好现场勘查记录；
（四）开发企业的申请符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条 开发企业可以分期或分单项（单位）工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的，项目的每个单项（单位）工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条 《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的，开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内，向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续，延期最长不超过一年。
第十一条 开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项，应持有关部门的批准文件，到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目，实行公示制度。
第十三条 预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条 开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得发布预售广告。
发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核，预售广告内容必须合法、真实、准确，并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》，并向买受人书面明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）预售商品房的价格及付款方式；
（六）物业管理事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理，与之签订书面委托合同，委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项：
（一）开发企业出具的商品房销售委托书；
（二）受委托机构的资质证书及营业执照；
（三）本办法第十五条要求明示的事项；
（四）受委托机构的地址及联系电话。
第十七条 开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条 开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的，代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条 商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条 开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条 开发企业向买受人交付预售的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条 开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条 预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第二十四条 预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于有关的工程建设，不得挪作他用。
第二十五条 开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的，未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的，由预售主管部门责令停止预售，没收违法所得，并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条 开发企业有下列行为之一的，由预售主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（一）未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
（二）委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条 违反本办法第十七条、第二十一条规定，由预售主管部门予以警告，责令限期改正。
第二十八条 违反本办法第二十、二十二条规定，由预售主管部门给予警告、责令限期改正，并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条 开发企业违反本办法第二十四条规定，由预售主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条 开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由预售主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处三万元罚款。
第三十一条 开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起60日内，向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法自2005年6月8日起施行。
一、基本案情
黑龙江省泰来县某村农民何学林与陈淑艳系夫妻。2009年6月12日何学林妻子陈淑艳因腹部肿大消化不好到泰来县人民医院诊治，入院后医院诊断为肝硬化、门脉高压、脾功能亢进。医院要求对陈淑艳进行手术。2009年6月25日医院给陈淑艳做了脾切除安装腹部引流管手术。手术后陈淑艳腹腔越来越胀，出现胃瘘现象。陈淑艳手术第4天，导流管不畅，第5天医院将引流管取出。医院观察11天，采取了一些措施。2009年7月8日医院对陈淑艳进行了脓肿切开引流手术。术后陈淑艳无法正常进食，何学林等人要求转院。医院于2009年7月17日将陈淑艳送至哈医大二院治疗。哈医大二院诊断为脾切除术后，腹腔感染、肝硬化、胃瘘。2009年7月24日陈淑艳从哈医大二院又转回泰来县人民医院住院治疗。2009年11月4日陈淑艳乏力、头晕、间断呕血，经抢救无效死亡。
原告何学林等人于2009年11月10日申请对死者陈淑艳进行死亡原因的鉴定，经黑龙江省医院司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定结论为：一、陈淑艳因脾切除术胃瘘，腹腔感染及严重营养不良不断加重肝硬化病情，导致消化道再次出血，继发性失血性休克，多脏器衰竭死亡；二、泰来县人民医院的医疗行为与陈淑艳死亡存在因果关系。被告对黑龙江省医院司法鉴定中心司法鉴定不服，申请重新鉴定。经哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心进行再次鉴定，鉴定结论为：一、陈淑艳多脏器衰竭而死亡；二、死亡与泰来县人民医院医疗行为有部分因果关系，医方负次要责任。陈淑艳死亡后原告诉讼至泰来法院，要求被告泰来县人民医院赔偿各项损失合计561 984.39元, 主要证据有陈淑艳在泰来县人民医院住院病案3份，黑龙江省医院司法鉴定中心鉴定书一份，医疗费收据、处方15张，车费收据10张，为陈淑艳处理后事各项花销票据若干份。
被告泰来县人民医院认为，陈淑艳的死亡是其自身原因造成的，不是医院导致的。原告诉请是以医院存在医疗过错为前提，原告这种说法与事实不符，依法不能得到支持，原告应承担相应的法律责任。原告提供的证据有，哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心鉴定书一份，用以证明陈淑艳术后出现胃瘘是多种原因造成的。
二、法院判决
（一）被告泰来县人民医院赔偿原告何学林医疗费等费用245 572.48元，于判决生效后十日内履行完毕；
（二）被告泰来县人民医院给付原告何学林精神抚慰金15 000元，于判决生效后十日内履行完毕；
（三）驳回原告何学林的其他诉讼请求；
三、深层评析
第一、患者死亡与医院诊疗行为之间的因果关系问题
法院之所以认定患者的死亡和医院诊疗行为有主要、直接的因果关系，主要是基于以下三个有力的证据。
证据1、陈淑艳在泰来县人民医院住院病案3份。证明陈淑艳是在被告处住院期间手术后导致胃瘘死亡的。
证据2、黑龙江省医院司法鉴定中心鉴定书一份，鉴定人段国志出庭说明：陈淑艳胃瘘是县医院造成的，是附损伤造成的，也称医源损伤，胃瘘导致陈淑艳死亡是不争的事实。证明陈淑艳死亡与被告医疗行为之间有因果关系。
证据3、双方认可的并且经过庭审认定的事实。被告于2009年7月17日将陈淑艳送至哈医大二院治疗，哈医大二院诊断为脾切除术后，腹腔感染、肝硬化、胃瘘。2009年7月24日陈淑艳从哈医大二院又转回泰来县人民医院住院治疗，结果因医治无效而死亡。
医院方面也提出了证据，那就是经黑龙江省高级人民法院技术室双方抽签，确定由哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心进行再次鉴定的鉴定结论：一、陈淑艳多脏器衰竭而死亡；二、死亡与泰来县人民医院医疗行为有部分因果关系，医方负次要责任。
首先来看证据1，医院的病案是患者病情和诊疗情况的真实的、直接的、翔实的第一手资料，根据医院病案记载，患者手术后出现了胃瘘状况，而且医院没有采取有效的措施，导致出现了相关并发症，最终导致患者因多脏器衰竭而死亡。病案是医院方面的真实记载，这也是原告提供的最直接证据，医院没有理由反驳。
其次来看证据2，双方随机抽签所选择的黑龙江省权威鉴定机构省医院司法鉴定中心的鉴定结论从医学专业角度证实了陈淑艳胃瘘是县医院造成的，是附损伤造成的，胃瘘导致陈淑艳死亡是不争的事实。这就从专业角度证明陈淑艳死亡与被告医疗行为之间有因果关系。
最后来看证据3，在患者方面的要求下被告把患者转移到哈医大二院诊疗，后来哈医大二院给出的结论是“脾切除术后，腹腔感染、肝硬化、胃瘘”。哈医大二院也是无利害关系的第三方，给出的结论和原告的主张一致，就在无意中又给原告的主张提供了一项强有力的证据，而且这份证据是经过庭审质证认可的，所以就使证据更加客观，证实了医院的医疗过失行为导致的并发症是陈淑艳死亡的直接主要原因。
医院方面提供的鉴定结论证据也是合法有效的，但是综合考虑全案，原告提供的证据足以证明其诉讼主张，这些证据不但具有合法性、客观性和关联性，更重要的是证据充足，形成了证据链条，更加权威地、有力地证明了患者的死亡与被告医疗行为之间有主要因果关系，所以我们对原告的诉讼主张可以认定。
第二、死者陈淑艳自身的责任承担比例问题
在本案中，患者陈淑艳死亡原因经鉴定是被告给其作脾切除术后时导致胃瘘，引发腹腔感染加重了肝硬化病情，最后导致多脏器衰竭死亡，对此被告应对造成陈淑艳死亡承担主要责任；陈淑艳因自身患有多种疾病，特别是患有较重的肝硬化病症也是导致多脏器衰竭因素之一，因此原告应自己负担一部分责任。从鉴定结论我们可以看出，虽然医院的过错是导致陈淑艳死亡的主要原因，但是陈淑艳自身的肝硬化疾病也是导致自身死亡的部分原因，所以法院根据她自身的身体状况判决其承担百分之三十的责任也是合理的，既考虑到了医院方面的过错，也考虑到了患者死亡有自身的原因，切实地维护了法律的公平和正义。
第三、关于医院给原告的精神损害赔偿问题
本案原告要求被告赔偿精神抚慰金40 000元，因被告泰来县人民医院医疗行为是导致陈淑艳死亡的主要原因，确实给三原告精神上造成一定的伤害，故酌情由被告赔偿三原告精神抚慰金共计15 000元。这个判决的法律依据是2001年通过的《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，其中第八条规定，因侵权致人精神损害，但未造成严重后果，受害人请求赔偿精神损害的，一般不予支持，人民法院可以根据情形判令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。因侵权致人精神损害，造成严重后果的，人民法院除判令侵权人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外，可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金。
最高人民法院的这个司法解释在后来的《侵权责任法》中也得到了肯定，因为侵权致死的结果给受害人近亲属精神上带来的打击和痛苦往往比死者肉体上的伤亡更加致命，所以立法对于精神损害赔偿给予了及时的跟进和关注，维护了受害人的合法权益，这是立法的进步。但是与此同时，精神损害赔偿的构成要件包括造成严重后果，这在司法操作上就令法官为难，究竟什么程度的后果算是严重后果，需要法官的斟酌思考与自由裁量，这就给司法操作造成了一定的困难。笔者认为，为了保护受害者合法权益，立法应该合理、适当地放宽精神损害结果的标准，并且把这个标准细化甚至量化，这样不但利于法院审判中的实际操作，更利于规范法官的自由裁量权，维护法律的规范与权威。
（作者单位：黑龙江省泰来县人民法院）
