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论罪刑法定的人权价值/刘亚平

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 05:16:17  浏览:8585   来源:法律资料网
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论罪刑法定的人权价值
刘亚平

    “人权”是个敏感的字眼,但却是个不容回避的问题。世界各国在肯定人权的价值、主张保障人权方面,至少在公开场合并无异议,争执的焦点在于人权的标准。刑事法律及其学说具有较强的阶级性,然而,现代刑事法律及其学说的存在与发展却以人权理念为基石。无视刑事法律的阶级性,则不能正确认识刑事法律;而忽视了人权保障,则不可能完善刑事法律。刑事法律及其学说中的几乎所有重大问题都与人权保障有关。悖离人权保障理念的刑事法律学说可能红极一时,但终归是短命的。本文仅就罪刑法定原则的人权价值作一阐述。
一、罪刑法定原则的精髓是保障人权
  罪刑法定原则,即“无法无罪,无法不罚”或称“法无明文规定不为罪,法无明文规定不处罚”。其所派生的具体原则包括:排斥习惯法、禁止适用类推、原则上不溯及既往、禁止不定期刑和刑法规范明确化等。概括罪刑法定原则和它所派生的具体原则,无非是强调罪与刑的明确化、规格化和法定化。而罪与刑的明确化、规格化和法定化的实质在于限制政府及其司法机关任意行使刑罚权,最大限度地保障公民的自由权利。公民的自由权利是人权的重要内容。因此,可以说罪刑法定的实质是限制司法任意,保障公民权利,在保护社会利益和保护个人利益之间取得平衡。
  第一,罪刑法定原则是对刑法的制定和适用给予限制,通过这种限制来保护公民个人的权利。
  罪刑法定原则对刑法制定的限制,排除立法上对罪与刑的规定的任意性,不得对非犯罪行为随意进行犯罪化和刑罚化,也不得对犯罪行为随意进行重刑化,使公民包括犯罪人享有的人身权利及政治权利呈现较为稳定的状态。罪刑法定原则对刑法适用的限制,排除司法机关及其工作人员在定罪量刑上的任意性,严格依法定罪、量刑,不得法外定罪,亦不得法外施刑,从而保障无辜者不受刑事追究,犯罪人不受法外追究,使公民人权得到切实保障。刑罚是打击犯罪保护社会最有力的工具,若不加以限制,它往往也是侵犯公民个人权利最厉害的手段。如果对刑法的制定与适用不予限制,其结果势必广泛地侵犯公民权利。这种人人自畏,无法预测自己行为合法性的状态甚于犯罪。在当代,给制定和适用刑法设置合理的限制,在保护社会利益和保护个人利益取得平衡的基础上,刑法才能发挥最理想的效能。对刑法的制定与适用加以限制,并不是有利于犯罪,而是发挥刑法制裁力并防止刑法被滥用的积极保障。防止刑法被滥用,可以通过多种渠道来实现,最重要的还是法律本身的保障。罪刑法定原则就是这种保障。
  第二,罪刑法定原则所体现的“先喻后行”的公正理念,直接保障了公民的自由权利,有利于社会生活的稳定。
  人的行为应当是自由的,没有自由就没有人类社会的进步。然而,人的自由又是有限度的。如果任何人的自由都是无限的,那么任何人都会失去自由。自由权利的根本问题在于给自由确定一个相对稳定的合理限度,使一切人平等地享有限度以内的最充分的自由。这个限度就是用法律规定,允许公民做什么和禁止公民做什么。公民可以在允许的范围内充分行使自己的自由权利,而避免实施法律禁止的行为。法律特别是刑法对禁止性行为应予明确规定,法律未明文禁止的行为,应作允许公民实施的推定。罪刑法定原则就是通过明确规定公民自由的范围来保障其人权。
  罪刑法定原则的法不溯及既往的内容体现了先喻后行的公正理念。法律的正义在于行为前的警告,对于什么行为是犯罪和应当受到什么样的惩罚,都应当事先在刑法中给予明确的规定。罪刑法定原则不允许司法机关追究和惩处刑法没有规定为犯罪的行为。这就使公民个人自由不会受到任意的和事后的司法侵犯,从公民自由范围的稳定性方面使人权得到有效的法律保障。
  罪刑法定原则中的明确化原则又是从公民自由范围的确定性方面给予法律保障。“刑事法律确定性的标准高于民事法律。任何犯罪都应当确定其界限。定义明确的刑法才能起到事先警告和预防犯罪的作用,同时也只有这样才能保障公民的自由,使得公民在行为前就能确切知道什么行为是法律许可的,不致因为法律含糊其辞而担心行为之后可能遭到指控。”1刑法罪刑规定不明确的危险性在于“它留下了最广阔的疑问,其范围没有一个人能够预见,其后果没有一个人能够预测。”2在自由范围不确定的情况下,随时都可能受到刑事追究,那就无自由可言。马克思曾经说过,“法律是肯定的、明确的、普遍的规范,这些规范中自由的存在具有普遍的理性的、不取决于个别人的任性的性质,法典是人民自由的圣经。”3
  第三,现代刑法的功能决定罪刑法定原则体现人权保障。
  刑法的功能可以分为惩罚与保护两个方面。即惩罚犯罪、预防犯罪,保护国家、社会和公民个人的利益。惩罚犯罪、预防犯罪的目的又是保护国家、社会的利益和公民个人的合法权益。刑法的惩罚功能和保护功能统一于实现国家、社会保护和公民个人保护这一目的。这一目的所包含的两个方面,又以公民人权保障优先。“主权在民”,国以民为本。公民的基本人权得不到基本的保障,最终会使国家的利益、社会的利益受到根本性的侵害。
  罪刑法定原则保障惩罚刑法明文规定的犯罪,同时保障公民不受任意的司法追究,使公民的合法权益受到切实保护。保障公民不受任意的司法追究,只是狭义的人权保障。广义的人权保障,还包括及时惩办侵犯人权的犯罪。因此,刑法惩罚犯罪和预防犯罪方面的功能,实质上是从更广泛意义上保护人权。在保护国家和社会利益与保护公民个人权利发生冲突的时候,罪刑法定原则又体现了人权保障优先的价值。“在罪刑法定主义作为刑法的基本原则确定的当初,其主要目的是防止刑罚擅断主义的刑罚制度,明确个人自由。”4“罪刑法定主义乃系以限制国家刑罚之行使为主要目的,而以保障个人自由为最高目标。”5可以说,罪刑法定主义是刑法人权保障机能优先观念的集中体现与表述。罪刑法定原则能被世界各国的刑法普遍接受,就是因为它具有保障人权的合理内核。现代刑法的功能决定罪刑法定原则应当更充分体现人权的保障。
二、罪刑法定原则的确立是人权观念形成与发展的结果
  法律的原则与内容反映的是法律所处时代社会的普遍要求。这种社会的普遍要求总是与一定生产力发展阶段的生产力水平相适应的。这种要求只有得到国家的承认才能上升为法律原则。因此,人权既是人类基于对自身价值认识而提出的要求,也是基于这种要求进行斗争取得的社会及其统治者对于人的价值的承认。提出人权和要求保障人权并不断扩大人权保障的范围、提高人权保障的标准,是人类对自身价值的认识不断提高并不断为争取人权同统治者进行斗争的结果。罪刑法定原则是这种人权保障要求在刑法以致法律中的反映,是人权斗争迫使统治者承认人的价值的结果。罪刑法定原则形成的历史轨迹充分证明了这一点。
  生产力水平归根到底是人的认识能力、创造能力和觉悟水平的综合指标。在生产力水平较低的社会,人们对自身的价值、权利认识和要求都相对低下,因此,能够容忍奴隶社会、封建社会统治者的直接地剥削压迫、公开不平等、残暴镇压的统治和专制擅断的司法。尽管当时也有正义、自由、平等、人道的要求,却远没有上升到人权的高度。当时的法律也与人们的这种容忍和承受能力相应。“如果说在罗马刑法中有什么基本原则的话,那就是国家至上原则,根据这一原则,为了国家利益可以对任何有害行为包括具有侵害危险的行为处以严厉刑罚,个人没有任何权利值得国家尊重。除此之外,再无其他限制国家刑罚权的基本原则。刑法成为了维护罗马皇帝专制统治的工具,含义模糊的叛逆罪成为了刑事追究的重点,一切有损皇帝人身、尊严和权利的行为,都可以在此罪名下被处以极刑。”6即使到了封建社会,对于专制君主来说,统治权就意味着刑罚权,既然他的统治权是至高无上的,那么他的刑罚权也必然是不受限制的。如在中国封建社会,以“莫须有”的罪名杀人也司空见惯,从任意处死普通百姓以至抗金名将、忠臣名士、封疆大吏。“君叫臣死,臣不得不死”,是普遍接受的理念。由于刑罚权完全受君主的支配,犯罪也就必然没有稳定的法律解释,而是以君主个人的意志为标准,这种意志有时由君主自己表达,有时则由其代理人法官或官吏表达。在封建专制、司法擅断的当时,一切可能成为刑罚对象的事物都是犯罪,而法官认为应当处罚的一切事物又都可以构成刑罚的对象。无论有无法官和独立的司法体系,这种君主至上,专制暴虐,罪刑擅断的现象在封建社会是极为普遍的。然而,随着生产力水平的提高,人们对自身价值认识的提高和权利意识的增强,承受压迫的容忍力随之降低。这就与中世纪以来封建主变本加利的残暴统治发生了尖锐的冲突。在这场冲突中,新兴资产阶级日益强烈的要求自己的财产权利、人身自由以及他们所创建的生产方式和生活方式得到国家的保护,——实现自身的解放和独立。这一要求几乎代表了当时的所有被统治阶级、资产阶级思想家从本阶级的利益出发所表达的自由、平等、博受、尊重个人权利、限制政府权力的思想,恰恰喊出了所有被统治阶级以致全社会的心声。生产力的发展决定当时人们已经开始认识自身的价值和权利,或者能够接受这种认识。这种认识首先在1215年英国的《自由大宪章》中得到一定范围和一定程度的承认。《自由大宪章》第39条规定:“任何自由人,如未经其同级贵族之依法裁判,或经国法判决,皆不得被依法逮捕、监禁、没收财产、剥夺法律保护权、流放,或加以任何其他损害。”7《自由大宪章》中关于未经合法判决,不得侵犯自由民人身和财产权利的原则,在后来的立法、判例中又屡加重申。鉴于权力机关的种种专横行经严重侵害了臣民的人身权利,1679年《人身保护法》规定,在押人或其代表,有权向王座法院请求发给“人身保护令状”,限期将在押人移交法院,并向法院说明拘捕理由;法院应以简易程序开庭审理,若认为无正当拘捕理由,得立即释放在押人;若不然,法院得酌情准许在押人取保开释,或从速审判。这时的统治者才仅仅能够承认自由民人身权利的法律保障。即使如此,受封建制度和观念的桎梏,这种法律保障也不可能彻底。资产阶级的启蒙思想家们不得不为实现他们的也可以说是社会的人权理想继续奋斗。斗争的矛头由泛泛的司法、法律,逐渐指向最能体现封建统治意志的刑法。他们要求刑法彻底摆脱与自己的价值观念相对立的宗教观念和封建政治伦理观念的束缚。意大利的切萨雷—贝卡里亚在他的《论犯罪与刑罚》一书中,抨击了旧的刑法制度,提出了几乎所有的现代刑法原则的思想。其中,反映罪刑法定的思想提到首要的和至尊的地位。贝卡里亚的功绩在于他第一次对旧的刑事制度进行了全面的否定,阐述了作为现代刑法原则基础的刑法思想,把人权、人道的标准引入刑法。最后完成罪刑法定原则提炼的“近代刑法学之父”费尔巴哈,在论述刑法作为裁判规范和作为行为规范的作用时,“强调刑法对法官的限制作用”,这实际上是罪刑法定主义的保障人权的功能”。8费尔巴哈之所以能够用精练的语言准确而全面地概括罪刑法定原则,是因为他所处的时代已经能够接受限制政府、保障人权的法治观念。罪刑法定主义,是费尔巴哈在1801年的刑法教科书中,用拉丁语以简明的法谚形式加以表述的。而在此之前已经有了含有罪刑法定保障人权思想的英国1628年的《权利请愿》和1689年的《权利法案》,法国1789年的《人权宣言》和1791年的法国宪法及刑法。这个时代也正是资产阶级革命在欧洲、美洲逐步取得成功的时候。
  从罪刑法定原则提出到确立的过程,不难看出,生产力发展水平决定了人权观念的产生与形成,基于人权保障的普遍要求才有罪刑法定思想的产生,罪刑法定原则的确立是统治者对人权保障要求承认的结果。当生产力发展到人们普遍要求限制政府权力,保障人权的时候,封建统治者不能满足这一要求,势必被提出这一要求的资产阶级所取代。资产阶级取得政权后把罪刑法定原则确定为宪法或刑法原则,满足以生产力水平为基础的普遍的权利要求,以巩固自己的政权。
三、社会主义刑法规定罪刑法定原则在于其人权价值
  为什么社会主义国家刑法能够而且必须接受资产阶级提出的,被资本主义国家刑法普遍规定的罪刑法定原则?这一原因就在于罪刑法定原则本身并不专属于资产阶级,而是人类社会的普遍要求。自从人类社会进入阶级社会后,统治阶级往往把自己的意志强加给社会,满足本阶级的利益和要求。然而,这种阶级的利益要求永远不能超出他们所处时代的生产力的水平。所谓“生产力的水平”,归根到底是人的创造能力、认识能力和觉悟水平。所谓“人类的普遍要求”就是生产力水平的体现,而不是什么“抽象的人性”。因此,阶级的特殊要求最终不能违背人类的普遍要求。人权保障就是这种人类普遍要求的重要内容。人类的普遍要求是随着人类对自身价值的认识和对客观世界认识的不断深入而不断提高的。资产阶级提出的罪刑法定原则不只是资产阶级一个阶级的要求,而是当时所有处于被统治地位的阶级与阶层的要求。在反封建的斗争中,资产阶级是先进的生产力方式的代表,他们的主张与当时人类社会的普遍要求是一致的。也正因为如此,资产阶级革命才能成功,罪刑法定原则才能确立。
  以“限制权力,保障人权”为核心的罪刑法定原则,是资本主义国家不能回避的,甚至是必须载入法律的,但绝对不是其独有的。无产阶级政党以解放全人类为己任,人类社会的普遍要求就应当是无产阶级及其政党的要求。充分保障人权这一类社会的普遍要求就是无产阶级政党领导下的社会主义国家法律应有之意。因此,以保障人权为核心的罪刑法定原则就应当而且必须规定在社会主义国家的刑法之中。的确,马克思曾对近代西方人权观念和人权制度作过许多批判。然而,马克思批判的是近代西方人权制度的虚伪性和狭隘性,而不是作为人类普遍要求的人权本身。恰恰相反,马克思是从人类解放的高度来阐发人权的。马克思终生致力于人类的解放运动。马克思谋求的不是一般的政治解放或经济解放,而是人类的彻底解放。这种解放就是人类所应该获得的承认和保障的共同利益、要求,是人类的共同权利,即人权。人类的彻底解放,是马克思人权思想的核心。可见,真正代表人类主张人权要求的,应当是马克思主义的社会主义国家。因此,把以人权保障为核心的罪刑法定原则规定在社会主义国家的刑法中是天经地义的。
  至于罪刑法定原则中限制刑事立法、司法权力的内容是否适用于社会主义刑法,回答应当是肯定的。江泽民在十五大报告中提出:“依法治国,建设社会主义法治国家”,还指出:“我们的权力是人民赋予的,一切干部都是人民的公仆,必须受到人民和法律的监督。要深化改革,完善监督法制,建立健全依法行使权力的制约机制。”“加强对各级干部特别是领导干部的监督,防止滥用权力”。罪刑法定原则限制刑事立法权力和司法权力的目的是保证立法机关和司法机关正确运用这些权力,从而保障公民的权利不受侵犯。社会主义国家的一切权力属于人民。人民授予立法机关的立法权和司法机关的司法权,决不能是无限的。立法与司法的任意,使公民权利失去保障,与社会主义法治背道而驰,也就违背了人民的意志。因此,罪刑法定原则限制立法与司法,排除立法与司法的任意性,充分保障公民的自由权利,符合社会主义法治的要求,体现了人民的意愿。
  (作者单位:中国政法大学)
  
  注:
  1储槐植:《美国刑法》北京大学出版社,1987年11月第一版,第39页。
  2同上。
  3马克思:《论犹太人问题》,《马克思恩格斯全集》第一卷,第443页。
  4何鹏:《外国刑事法选论》,吉林大学出版社1989年版,第14页。
  5蔡墩铭:《刑法基本理论研究》,台湾汉林出版社1986年版,第346页。
  6黄风:《贝卡里亚及其刑法思想》,1987年4月第一版,第4—5页。
  7西南政法学院编:《世界政治法律思想史参考资料》第一辑,第144页。
  8马克昌:《近代西方刑法学说史略》,中国检察出版社1996年版,第87—88页。
 

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浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下:

广西壮族自治区第十届人民代表大会第四次会议关于自治区人民代表大会常务委员会工作报告的决议

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区第十届人民代表大会第四次会议关于自治区人民代表大会常务委员会工作报告的决议

(2006年1月16日广西壮族自治区第十届人民代表大会第四次会议通过)


广西壮族自治区第十届人民代表大会第四次会议,听取和审议了自治区人大常委会副主任韦家能所作的《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会工作报告》,决定批准这个报告。会议要求自治区人大常委会切实履行宪法和法律赋予的职责,充分发挥地方国家权力机关的职能作用,进一步加强社会主义民主法制建设,为坚持和完善人民代表大会制度,全面推进富裕广西、文化广西、生态广西、平安广西建设做出新的贡献。