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如何签订商品房买卖合同/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 12:36:25  浏览:9832   来源:法律资料网
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。
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关于印发《保险稽查审计指引第7号:再保险业务分册》的通知

中国保险监督管理委员会


关于印发《保险稽查审计指引第7号:再保险业务分册》的通知


保监发〔2012〕76号



各保监局,各保险公司、保险资产管理公司:

  《保险稽查审计指引第7号:再保险业务分册》已经保监会稽查工作委员会、保险稽查审计联席会审议通过,现予印发。


  

  

                           中国保监会

                          2012年9月4日












互联网药品信息服务管理暂行规定

国家食品药品监督管理局


互联网药品信息服务管理暂行规定(全文)


(局令第26号)
国 家 药 品 监 督 管 理 局 令

第26号

《互联网药品信息服务管理暂行规定》于2000年12月4日经国家药品监督管理局局务会审议通过,现予公布,自2001年2月1日起施行。

局长:郑筱萸

二○○一年一月十一日

互联网药品信息服务管理暂行规定(全文)

第一条

为加强药品监督管理,规范互联网药品信息服务业务,保障互联网药品信息的合法性、真实性、安全性,根据《中华人民共和国药品管理法》、《互联网信息服务管理办法》和相关法律、法规的规定,制定本规定。


第二条 在中华人民共和国境内从事互联网药品信息服务活动,适用本规定。

本规定所称互联网药品信息服务,是指通过互联网向上网用户提供药品(包括医疗器械、卫生材料、医药包装材料)信息的服务活动。



第三条 互联网药品信息服务分为经营性和非经营性两类。

经营性互联网药品信息服务,是指通过互联网向上网用户发布药品广告、有偿提供药品信息等带来经济收益的服务。

非经营性互联网药品信息服务,是指通过互联网向上网用户无偿提供具有公开性、共享性药品信息的服务。

第四条 国家药品监督管理局对全国互联网站从事药品信息服务的活动实施监督管理。

省、自治区、直辖市药品监督管理局对本行政区域内互联网站从事药品信息服务的活动实施监督管理。

第五条 国家药品监督管理局对从事经营性互联网药品信息服务进行审核,对从事非经营性互联网药品信息服务实行备案管理。

省、自治区、直辖市药品监督管理局对本行政区域内从事经营性互联网药品信息服务进行初审,对从事非经营性互联网药品信息服务进行审核。

第六条 从事互联网药品信息服务,除应当符合《互联网信息服务管理办法》规定的要求外,还应当具备下列条件:

(一)有两名以上了解药品管理法律、法规和药品知识,并经所在地的省、自治区、直辖市药品监督管理局考核认可的专业人员;

(二)有保证药品信息来源合法、真实、安全的管理措施。

第七条 从事互联网药品信息服务,应当填写国家药品监督管理局统一制发的《从事互联网药品信息服务申请表》。

第八条 从事经营性互联网药品信息服务,应当向所在地的省、自治区、直辖市药品监督管理局提出申请,提交以下材料:

(一)《从事互联网药品信息服务申请表》;

(二)业务发展计划及相关技术方案;

(三)保证药品信息来源合法、真实、安全的管理措施。

省、自治区、直辖市药品监督管理局按照有关规定对申请经营性互联网药品信息服务的单位提交的材料进行初审,并在30日内作出同意或不同意的决定。同意的,由省、自治区、直辖市药品监督管理局报国家药品监督管理局审核;不同意的,应当书面通知申请人并说明理由。


国家药品监督管理局按照有关规定对省、自治区、直辖市药品监督管理局呈报的申请材料进行审核,并在30日内作出同意或不同意的决定。同意的,由国家药品监督管理局书面通知初审单位,由初审单位向申请人出具审核同意的文件;不同意的,应当书面通知初审单位并说明理由,由初审单位告知申请人。


第九条 从事非经营性互联网药品信息服务,应当向所在地的省、自治区、直辖市药品监督管理局提出申请,提交《从事互联网药品信息服务申请表》。

省、自治区、直辖市药品监督管理局按照有关规定对申请非经营性互联网药品信息服务的单位提交的材料进行审核,并在30日内作出同意或不同意的决定。同意的,由省、自治区、直辖市药品监督管理局出具审核同意的文件,同时报国家药品监督管理局备案;不同意的,应当书面通知申请人并说明理由。


第十条 从事互联网药品信息服务,拟提供网上药品交易服务的,应按照有关规定另行向国家药品监督管理局提出专项申请。

第十一条
互联网药品信息服务提供者变更服务项目、网站网址等事项的,应提前30日向原审核机关或初审机关申请办理变更手续,原审核机关或初审机关同意变更的,报国家药品监督管理局备案或审核。


第十二条
互联网药品信息服务提供者违反本规定,有下列情形之一的,由国家药品监督管理局或省、自治区、直辖市药品监督管理局给予警告,责令限期改正;已取得从事互联网药品信息服务资格的,情节严重的,撤销其从事互联网药品信息服务资格,并商请信息产业主管部门等有关部门依照有关法律、法规的规定处罚:


(一)未取得国家药品监督管理局或省、自治区、直辖市药品监督管理局审核同意,擅自从事互联网药品信息服务的;

(二)非经营性互联网药品信息服务提供者提供有偿互联网药品信息服务的;

(三)已取得国家药品监督管理局或省、自治区、直辖市药品监督管理局审核同意,但超出审核同意的范围提供互联网药品信息服务的;

(四)提供不真实互联网药品信息并造成社会影响的;

(五)违反其他有关药品的法律、法规提供互联网药品信息服务的。

第十三条
互联网药品信息服务提供者在其业务活动中,违反其他有关药品的法律、法规的,由国家药品监督管理局或省、自治区、直辖市药品监督管理局依照有关法律、法规的规定处罚。

第十四条 在本规定公布前从事互联网药品信息服务的,应当于本规定公布之日起60日内,依照本规定补办审核手续。

第十五条 本规定由国家药品监督管理局负责解释。

第十六条 本规定自2001年2月1日起施行。