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广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅


南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知

南府办〔2008〕134号

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　《南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定》已经市十二届人民政府第三十五次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二〇〇八年六月十日

南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定

　　第一条 为更好地规范房地产开发经营管理行为，促进房地产市场健康协调发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合南宁实际，制定本规定。

　　第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营和管理，应当遵守本规定。

　　第三条 房地产开发项目应当遵循社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，实行综合开发、配套建设。

　　第四条 本规定所称房地产开发项目建设条件意见，是指在房地产开发项目建设用地招拍挂出让土地使用权前，房地产开发主管部门会同有关部门对项目的用地方式、用地性质、建设规模、规划设计要求、开发期限、配套设施、拆迁补偿安置等提出的建设条件。

　　第五条 南宁市建设委员会作为本市的房地产开发主管部门，负责组织制定房地产开发项目建设条件意见，签发《房地产开发项目建设条件意见书》并协调监督实施。

　　市发改、国土、规划、房产、园林、环保、教育、卫生、市政、人防、房改、民政等部门根据本部门的职责，共同参与提出房地产开发项目建设条件意见，并协同做好项目的监督和管理工作。

　　第六条 市土地交易中心在编制房地产开发土地使用权出让方案前，向市建设委员会提请制定房地产开发项目建设条件。属经济适用房项目的，首府南宁住房制度改革委员会办公室在编制经济适用住房项目实施方案前，向市建设委员会提请制定经济适用房项目建设条件。

　　市建设委员会收到申请后3个工作日内向相关部门发出征求意见函。各部门应根据相应的管理职责，在7个工作日内提出房地产开发项目的建设条件意见，并对提出的建设条件的内容负责。市建设委员会汇总审核各部门的意见后，形成并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

　　部门间提出的建设条件意见不一致，且经协商达不成统一意见的，提交南宁市土地招拍挂委员会审定，由南宁市建设委员会按审定结果签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

　　第七条 房地产开发项目建设条件意见书应当包括以下内容：

　　（一）房地产开发项目的基本概况：包括用地性质、建设规模和开发期限、建设进度要求；

　　（二）城市规划设计条件：包括总用地面积、实际用地面积、兼容性质、建筑密度、容积率、绿地率、绿化覆盖率等规划指标以及住房结构比例要求；

　　（三）配套设施建设要求：包括对供水排水供电设施、教育文体设施、医疗卫生设施、物业管理用房、社区管理用房、环卫设施及环保设施、人防设施、邮政设施等的配置、建设期限、产权界定、移交使用要求；

　　（四）园林绿化及景观要求；

　　（五）建筑节能、新技术应用要求；

　　（六）项目拆迁补偿、安置要求：包括总体要求、文物保护要求；

　　（七）根据项目的实际，其他需要明确的要求。

　　第八条 《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一，并作为《国有土地出让合同》的附件与合同共同生效。

　　规划、建设、房产、环保、人防、园林等部门在办理房地产开发项目相关审批手续时，应将《房地产开发项目建设条件意见书》提出的建设条件作为审批的主要依据，对于不符合建设条件要求的项目，不予办理相关审批手续。

　　第九条 房地产开发项目建设条件意见一经确定，不得随意变更。若确需变更，应报原批准机关批准，原批准机关批准后抄报南宁市建设委员会备案。属容积率、绿地率、建筑密度及住房结构比例等主要建设指标和学校、幼儿园等重要配套设施变更的，原批准机关在征询南宁市建设委员会意见后，报南宁市土地储备领导小组工作会议或南宁市规划工作委员会会议审定。

　　房地产开发项目建设条件意见按前款规定获准变更后，由南宁市建设委员会对原《房地产开发项目建设条件意见书》进行修改并重新签发。

　　第十条 开发建设单位应当按照《房地产开发项目建设条件意见书》的要求同步安排项目的配套设施建设、验收和交付使用。

　　第十一条 开发建设单位应在房地产项目开工前制定项目（含配套设施）的建设进度计划，并将计划报建设行政主管部门备案。

　　第十二条 开发建设单位应按照《房地产开发项目建设条件意见书》，将本《规定》第七条第（三）、（四）款所列的事项，在项目预（销）售时向购房人做出公开承诺。承诺的内容应作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订。

　　第十三条 市建设委员会会同有关管理部门对实施《房地产开发项目建设条件意见书》情况实行中期检查，加强对开发项目建设过程的监管。

　　第十四条 开发建设单位违反《房地产开发项目建设条件意见书》，不按建设条件进行建设的，由有关管理部门责令开发建设单位或施工单位进行整改；未按要求整改的，市建设委员会可责令其停止主体工程的建设直至整改完毕。

　　对存在违反房地产开发项目建设条件意见规定而被责令整改的项目，在整改完毕之前禁止转让。

　　第十五条 对于严重违反房地产开发项目建设条件意见进行房地产开发的房地产开发企业及法人代表，自被有关管理部门立案查处或责令整改之日起2年内不得参与南宁市房地产开发项目土地招拍挂的竞标。

　　第十六条 开发建设单位在建设过程中违反本规定或弄虚作假的，由市建设委员会责令其改正，作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统向社会公布，并按国家有关法律法规进行处罚。

　　第十七条 行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据有关规定追究过错责任。

　　第十八条 本市所辖六县可参照本规定执行。

　　第十九条 本规定自发布之日起实施。


政府采购的监管缺位（2005-6-24）
文章来源：中国经济时报
http://finance.sina.com.cn
发表时间： 2005年06月24日 09:21

　　谷辽海

　　政府采购的主管机关，是指依法享有国家对政府采购市场的行政管理职权，能以自己的名义行使政府采购行政管理权力，并能独立地承担因此而产生的相应法律责任的组织。

　　我国《政府采购法》规定，各级人民政府财政部门是负责政府采购监督管理的部门， 依法履行对政府采购活动的监督管理职责。根据法律的授权，我国从中央财政部到各省、市财政厅局先后都设立了政府采购管理处（室），在全国形成了政府采购市场的统一监管体系，开始对公共消费市场行使法律所赋予的国家行政权力，履行相应的法定职责。从中央到地方，各级国家机关、事业单位、社会团体等政府采购当事人开始成为被管理的行政相对人。

　　在政府采购法实施之前，我国的政府采购市场没有统一的和法定的监管机关。2000年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》是规范我国公共采购市场的一部重要法律，但没有通过法定的方式明确授权对公共消费领域进行统一监管的组织。

　　为贯彻执行《招标投标法》的相关规定，2000年3月，中央机构编制委员会办公室提出了招标投标活动行政监督的职责分工意见。根据有关规定（详见附件的备注），国家发展和改革委员会指导和协调全国的招投标工作，负责组织国家重大建设项目稽查特派员，对国家重大建设项目建设过程中的工程招投标进行监督检查。招投标过程中违法活动的监督执法，分别由经贸、水利、交通、铁道、民航、信息产业等行政主管部门负责。虽然有关部门明确了职责分工，但还是缺乏法律授权的统一监管组织。当事人对招标采购活动如果有异议，仍然不知道该向哪个行政监督部门提出投诉。

　　比较典型的例子，如“全国首例政府采购案”。2000年8月8日，采购人国家农业部的“无规定动物疫病区”的采购项目向全国公开招标。开标后，投标供应商未能中标，开始对采购活动提出异议，向相关的行政监督部门进行投诉，前后长达一年零三个月。有关部门以没有法定职权为理由，相互“踢皮球”。无奈之下，质疑供应商于2001年11月提出了民事侵权诉讼。“无规定动物疫病区”采购项目的采购主体和监管主体都是同一个组织即国家农业部，从法理上来说，审裁不能合一，即“运动员”不能同时为“裁判员”。

　　政府采购法实施后，法律明确了政府采购市场的监管机关、供应商的质疑程序和投诉程序、行政主体不受理投诉内容的救济机关和救济程序等等。

　　近两年，随着我国政府采购规模的不断扩大，全国各省市的政府采购争议随之也普遍增多。为此，2004年8月，我国财政部专门颁发了《政府采购供应商投诉处理办法》的行政规章。该办法第三条规定，县级以上各级人民政府财政部门负责依法受理和处理供应商投诉。财政部负责中央预算项目政府采购活动中的供应商投诉事宜。县级以上地方各级人民政府财政部门负责本级预算项目政府采购活动中的供应商投诉事宜。倘若前述“无规定动物疫病区”采购争议案件发生在2003年1月1日后，那么，供应商就可以将采购人农业部的采购行为向国家财政部提出投诉。

　　无独有偶，国内各大媒体最近纷纷报道了我国《政府采购法》实施后的全国首例政府采购行政诉讼案件。采购人分别为国家发展改革委员会和国家卫生部，被告是国家财政部。原告北京现代沃尔经贸有限责任公司认为，2004年11月，采购人和采购代理机构在全国公共卫生体系救治项目的公开招标采购活动存在违法行为，要求国家财政部及时予以查处，被告财政部于2005年1月受理案件却未能在法定期限内积极履行法定职责，反而于2005年2月25日移送给采购人来处理。为此，原告针对财政部的行政不作为，向北京市第一中级人民法院提起行政诉讼，要求被告国家财政部对采购主体所存在的违法行为依法进行查处。

　　根据上述，我国政府采购法明确规定了政府采购市场的主管机关，这一点突破了《招标投标法》监督机制所存在的严重缺位状态。然而，政府采购法本身还是存在监督的缺位。例如，采购人如果是各级财政部门，供应商认为，财政厅局的采购文件、采购过程和中标、成交结果使自己的权益受到损害的，应该向谁进行投诉呢？又该由哪个行政主体来处理投诉案件呢？我们在这部法律中找不到答案。

　　政府采购法实施以来，我国各级财政部门查处了大量招标采购违法案件，政府采购的“阳光工程”迈出了重要一步。但从近两年政府采购的法律文书来看，我国各级财政部门的政府采购行政执法状态和执法水平并不乐观。财政部门查处政府采购违法行为的阻力较大，有关部门缺乏相互理解和彼此配合，政府采购执法队伍的法律素质普遍较差，执法人员大部分是学财经的，没有经过法律专业培训，认定违法事实不知如何援引法律，不懂行政执法程序，投诉处理决定书和行政处罚决定书参差不齐，政府采购的执法条件和执法工具也非常简陋，主管领导还不太重视政府采购行政执法，人手奇缺，缺少必要的技术设施。执法环境还有待于进一步改善。（9）

　　（应读者的要求，本栏目从下周起每周二刊出，敬请留意。——编者）
本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所高级律师