广州市集中供热用热管理规定
广东省广州市人民政府
广州市人民政府令第15号
《广州市集中供热管理规定》已经１９９８年１０月１９日市政府常务会议讨论通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。
市长 林树森
一九九八年十一月十七日
广州市集中供热用热管理规定
第一章 总则
第一条 为加强本市集中供热用热管理，提高集中供热的社会效益和环境效益，维护供热、用热双方的合法权益，根据《中华人民共和国节约能源法》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内集中供热、用热管理。
第三条 本规定所称集中供热，是指利用热电联产、区域锅炉或自备电站、工业余热通过供热网络输送的热能。
热源生产单位是指生产和提供热能的单位。
供热单位是指从事供热经营的单位。
热用户是指使用集中供热热能的单位和个人。
第四条 集中供热是城市重要基础设施之一，应根据工商业用热和社会生活用热的需要，采用热电联产，建设集中供热的锅炉房，充分利用工业余热和开发地热等多种方式，按工业发展专项规划，有计划、有步骤地实施。
第五条 广州市经济委员会是本市供热用热主管部门，负责本规定的组织实施。广州市能源办公室负责日常管理工作。
城市规划、国土、市政园林、技术监督、环保、公安、劳动等有关行政管理部门在各自的职责范围内协同实施本规定。
第二章 规划及建设
第六条 集中供热发展专业规划由市供热用热主管部门依据城市规划组织编制，经市城市规划行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
第七条 发展热电联产，应按下列规定进行：
（一）新建、扩建锅炉单台容量在２０吨／时以上，年运行４０００小时以上，经济技术论证具有明显经济效益的；
（二）新建工业区或热用户比较集中的地区；
（三）新建热电厂按以热定电的原则，根据供热范围内的热负荷特性，选择符合国家规定的热化系数，一般在３．５公里的半径范围内不宜建第二个热电厂，不得新建锅炉，并停止使用旧锅炉。
第八条 供热管网建设必须符合城市集中供热发展规划，按国家和省的有关技术标准、规范进行设计和建设。
凡新建、改建、扩建供热管网工程项目，须经供热用热主管部门会同有关部门审核同意，按规定程序报批后，方可进行。
第九条 承接供热管网工程的设计和施工的单位，应持有相应资质证书，并将有关资料送市能源办公室备案。
设计施工和质量监督应严格执行国家有关技术标准和规范。
第十条 供热管网工程完工后，按照国家规定组织验收，供热用热主管部门应当参与验收工作，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
供热管网工程验收合格后，有关资料按规定送城市建设档案部门归档。
第十一条 供热管网建设，涉及的单位和个人必须顾全大局，服从建设需要，并配合做好管道敷设工作。不得因供热管网的产权归属而妨碍供热和用热管网的整体规划和建设。
第三章 供热管理
第十二条 热源生产单位、供热单位应保持和扩大供热能力，改善供热质量，
加强热源的输送和运行管理。
第十三条 热源生产单位、供热单位应当制定运行管理、供热设施维护检修、事故处理等规章制度，保证热网安全运行。
第十四条 热生产单位供热系统计划检修，应提前７２小时，临时故障检修应提前４小时通知热用户和供热单位，并应立即组织抢修，尽快恢复供热。
第十五条 热源生产单位除正常检修和事故处理外，不得无故停止供热。热源生产单位和供热单位由于不可预见的原因减少或停止供热时，必须及时向市能源办公室报告，并经批准后再作出处理。
第十六条 供热计量器具维护检修应实行规范管理，热用户关口计量装置的选型、校验和维护管理，由供热用热主管部门委托的单位具体执行。
第四章 用热管理
第十七条 任何单位和个人在集中供热区域内，必须使用集中供热的热能，不得另建锅炉或其他不符合规定的供热设施。
第十八条 热用户申请或变更用热应报市能源办公室核准。
第十九条 热源生产单位、供热单位、热用户应当签订《供用热合同》，明确各方权利和义务。
第二十条 任何单位和个人不得有下列行为：
（一）擅自接驳、改装、拆卸、移动供热管网、仪表等供热设施；
（二）从供热网线截取热能；
（三）故意造成计量失准。
第二十一条 设置用热分汽站的热用户，应加强运行管理，制定维护检修、事故处理的规章制度，安全、均衡使用和节约用热，提高用热的效益。
第五章 价格管理
第二十二条 热力价格应根据市场经济的规律和热、电合理比价的原则，兼顾热源生产单位、供用单位、热用户三方的利益确定，价格标准由市供热用热主管部门审核，报市价格管理部门批准。
第二十三条 用热收费以热用户关口的计量仪表读数为准，另加合理线损。合理线损由市供热用热主管部门会同价格管理部门确定。
对计量仪表读数有异议的，由计量管理部门进行鉴定。
第二十四条 热用户的热费应按《供用热合同》规定期限交纳。
第六章 供热管网的安全管理
第二十五条 供热管网施工单位应在供热管道安全保护范围内进行施工作业。施工时供热管网建设单位及热用户应派员到施工现场监护。
第二十六条 热源生产单位、供热单位及用热单位应建立安全责任制，健全供热用热安全保障体系，制定安全用热规定，并进行安全宣传教育。
第二十七条 供热管网产权单位应在供热管道设置明显的安全标志及在空中架设的供热管道上设立限高等警示标志，并定期对供热管网进行安全检查、维护和检修，发现隐患，应当即时排除。
第二十八条 任何单位和个人，必须维护热网安全，不得有下列行为：
（一）在供热管道、支（吊）架上加装设施或进行其他损坏供热设施的行为；
（二）在管道周围堆放杂物、垃圾；
（三）在供热管道保护范围内进行挖坑、掘土、打桩等施工作业；
（四）破坏、侵占供热设施；
（五）其他危及供热管网基础和损坏供热管道及设施的行为。
第七章 法律责任
第二十九条 违反第七条、第十七条规定的，由市供热用热主管部门提出意见，报请市人民政府按照国务院规定的权限责令停止投入生产或停止使用。
第三十条 违反第十一条、第二十八条规定，干扰、阻碍供热管网建设工程进行或损坏供热设施尚不够刑事处罚的，由市供热用热主管部门责令限期改正，赔偿经济损失；造成严重后果或致人伤亡的，除承担经济赔偿外，应当给予治安管理处罚的，由公安部门依法处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 违反第十五条规定，造成用户经济损失的，由市供热用热主管部门责令负有直接责任的供热单位或热源生产单位按实际损失予以赔偿。
第三十二条 违反第二十条规定的，由市供热用热主管部门责令限期改正，恢复原状，并赔偿经济损失；擅自截取热能或故意造成仪表失准的，还应按供热支管管径和国家标准每小时允许最大流速的三倍热量向供热单位偿付热费。
第三十三条 违反第二十四条规定，不按期交纳热费的，按拖欠热费总金额每天加收千分之三滞纳金，逾期１０日以上的，供热单位有权停止供热。
第三十四条 违反本规定，涉及城市规划、劳动安全、施工管理、计量管理、价格管理，以及环保、防火等行政管理的，由有关行政部门依法处理。
第八章 附则
第三十五条 本规定自１９９９年１月１日起施行。１９９２年１２月２９日市人民政府办公厅颁发的《广州市供热用热管理暂行规定》同时废止。
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
北京市高级人民法院
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知
京高法发[2003]389号
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，现印发给你们，请在审判工作中认真遵照执行。执行中的问题，望及时报告北京市高级人民法院民一庭。
特此通知。
附：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
二○○三年十二月二十四日
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
二、关于管辖
6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
三、关于诉讼主体
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。
12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
四、关于物业服务合同的效力
13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。
15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
五、关于管理权纠纷
17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
六、关于管理费纠纷
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
七、关于代收代缴纠纷
28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。
物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。
29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。
八、关于管理责任纠纷
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。
32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。
