抚顺市居住物业管理暂行办法
辽宁省抚顺市人民政府
抚顺市居住物业管理暂行办法
抚顺市人民政府
市政府第6次常务会议通过
第一章 总 则
第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务行为，鼓励发展物业管理企业，维护房屋产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者小区管委会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 我市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区和居住区，应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市房产管理局（以下简称市房产局）是本市物业管理的行业主管部门。市房产局会同县、区人民政府，负责组织实施本办法。
规划、城建、公用、电业、邮电、公安、物价、工商、住房资金管理局等有关部门，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府，对辖区内物业管理进行管理监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第六条 住宅小区和居住区的物业产权人、使用人，有参与物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施，维护和遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。
第二章 住宅小区建设与移交
第七条 市房地产、规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第八条 住宅小区的规划设计方案，必须经市规划行政主管部门会同有关部门审定，市物业管理行政主管部门应参与审定并签署意见。
第九条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按规划设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市国土规划局审定并征得房产行政主管部门同意。
第十条 住宅小区竣工后，由市房产局组织区政府和有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。
第十一条 住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前六个月或移交物业管理之前，对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
第十二条 住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列资料：
（一）住宅小区平面规划图，竣工总平面图；
（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
（三）地下管网布置图；
（四）住宅小区各类房屋清单；
（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；
（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；
（七）住宅小区楼、栋门牌号编制图；
（八）工程质量验收及其他应提供的资料。
第十三条 开发建设单位出售商品房，产权单位按房改政策出售公房，均应在售房合同中明确物业管理内容。
第十四条 住宅小区建设单位自移交管理办理完毕之日起，不再承担住宅小区的管理责任。
第三章 住宅小区管理委员会
第十五条 住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益、对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。
第十六条 住宅小区入住率达50％以上时，在房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处组织产权人、使用人代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。
第十七条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。产权人代表在管委会成员中的比例应不低于70％。
第十八条 管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处或居委会领导担任。
第十九条 管委会享有以下权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；
（三）对物业管理企业的各项管理工作的实施及规章制度的执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理企业制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十条 管委会履行下列义务：
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；
（二）协助物业管理企业落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督和指导；
（四）及时向有关管理部门和单位反映产权人的意见和要求；
（五）组织小区达标创优和其他社会公益活动；
（六）召集和主持产权人大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。
第四章 房屋产权人、使用人的权利和义务
第二十一条 房屋产权人、使用人有以下权利：
（一）对住宅小区管委会的产生有选举权和被选举权；
（二）对物业管理企业的管理服务活动有提出意见和建议的权利；
（三）对物业管理企业的管理服务活动有监督的权利。
第二十二条 房屋产权人、使用人有合理使用房屋、公共设施，维护、遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。
第二十三条 房屋产权人、使用人不得在住宅小区和居住区内实施下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用和损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物和构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声。
第五章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业应是依法成立并能独立承担民事责任的法人，从事住宅小区和居住区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区和居住区实施物业管理。物业管理合同须向所在县、区建设行政主管部门备案。
第二十六条 物业管理企业对住宅小区和居住区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第二十七条 物业管理企业职责：
（一）根据本办法和物业管理合同规定，对住宅小区和居住区实行管理，依法经营；
（二）管理住宅小区和居住区综合验收档案资料；
（三）依据房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区和居住区内的违章和违法行为；
（四）以“为使用人服务”为宗旨，为使用人提供有偿服务，提高居住区的环境效益和社会效益；
（五）定期向管委会汇报居住区管理工作，接受住宅小区管委会和有关行政管理部门的监督指导；
（六）按照物业管理合同的规定应履行的其他职责。
第六章 物业维护与管理
第二十八条 住宅小区和居住区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得有违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》或其他法律、法规的行为。
第二十九条 住宅小区和居住区物业维修管理的内容：
（一）维修、养护住宅小区和居住区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；
（二）维修、养护住宅小区和居住区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；
（三）养护住宅小区和居住区内的花草树木，维护园林小品和其他园林设施；
（四）住宅小区和居住区内环境卫生的清扫，公厕保洁和维护环卫设施；
（五）维护住宅小区内交通秩序；
（六）协助公安部门负责住宅小区内治安保卫工作，落实防范措施；
（七）法律、法规、规章规定及其他应做好的管理工作。
前款（一）项中房屋户门以内部位的维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修和养护费用从住宅区基础设施维修费、物业管理服务费中列支。
第三十条 住宅小区和居住区内公用设施的维修管理按有关规定划分维修责任。
第三十一条 各专业管理部门在审批住宅小区和居住区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区和居住区设施、设备时，应与住宅小区和居住区管委会、物业管理企业沟通，对因施工破坏的住宅小区和居住区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。
第七章 成立物业管理企业的政策规定
第三十二条 凡成立物业管理企业，可按所管房屋面积每平方米5元的标准，向金融部门申请贴息贷款。该贷款作为物业管理企业的启动资金，由物业管理企业逐年偿还或在解除物业管理合同时一次性偿还。
第三十三条 物业管理企业在旧小区兴建办公用房和维修用房，免收土地出让金，兴建商服用房的，减半征收土地出让金。
第三十四条 物业管理企业安排下岗职工、失业人员，劳动部门减半收取劳动力管理费三年。
第三十五条 物业管理企业经地方税务部门审批，免征企业所得税三年。
第三十六条 企业房管部门转制成立物业企业的，原从事房产管理的人员，第一年保留原工资，第二年保留80％的工资，第三年保留50％的工资，第四年以后自收自支。
第三十七条 党政机关、事业单位人员领办物业管理企业，其本人享受留原职级、停职留薪三年待遇。
鼓励开发企业成立物业管理企业。
第八章 管理经费和专用房屋
第三十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，以成本价向管委会提供物业管理用房。具体标准：
（一）建筑面积2万－5万平方米的为60－80平方米；
（二）建筑面积5万－10万平方米的为80－100平方米；
（三）建筑面积10万平方米以上的为120－150平方米；
（四）开发建筑面积不够上述标准的，开发建设单位按规划商品房面积每平方米3元的标准，一次性将款划拨给房产行政主管部门，由房产行政主管部门统一安排使用。
第三十九条 住宅小区和居住区内的产权人和使用人，按物价局核定的收费标准向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第四十条 从房改售房款总额中提取10％的资金，作为原有住宅小区综合整治的专项费用，由各区政府、住宅小区产权单位提出小区综合整治规划设计方案，报经市规划行政主管部门和市房产行政主管部门审批实施。各小区产权单位或管理单位按小区综合整治进度列出资金使用计划
，报市房产行政主管部门审批，由住房资金管理局审查拨款，并由市财政局、市房产行政主管部门、住房资金管理部门和规划行政主管部门监督检查其资金使用情况和验收综合整治项目。达到物业管理条件的，实行物业管理。
对已建成的住宅小区，在规划条件允许的情况下，由市规划行政主管部门会同市房产行政主管部门等，审批兴建一批商服用房和办公用房，提供给物业管理企业使用，其建设资金由住宅小区产权单位或物业管理企业自筹解决。
第四十一条 企业自管住宅小区，应实行符合企业特点的管理模式，暂不具备物业管理条件的企业，应按国家、省、市有关住宅小区的标准和规定进行管理，逐步创造条件实行物业管理。
第四十二条 产权人、使用人应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。
物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等，实行政府定价或政府指导价。
为使用人提供的特约服务，除物价部门规定的统一收费标准外，经营者自行定价。
住宅小区和居住区物业管理服务收费按《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发〔1997〕25号文）执行。
第四十三条 住宅小区和居住区物业管理单位向使用人收取物业管理服务费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
第四十四条 住宅小区和居住区物业维修基金的提取和共用部位、共用设备维修费的交纳，按《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》（抚政发〔1997〕30号文）执行。
第四十五条 住宅小区和居住区内各项管理经费的收支情况，每半年向产权人、使用人张榜公布一次，接受产权人、使用人的监督。
第九章 奖励与处罚
第四十六条 住宅小区和居住区物业管理工作应按《全国优秀住宅小区管理标准》、《辽宁省优秀住宅小区物业管理标准》定期进行检查评比，对评为国家、省级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十七条 新建成的住宅小区，未经综合验收或验收不合格开发建设单位擅自配户的，由市房产行政主管部门责令限期完善，在其未完善之前，不审批新的开发项目。情节严重的，可处10－30万元罚款，直至依法吊销其开发企业资质证书。
第四十八条 对违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失；情节严重的，交有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第四十九条 对无故拒交各项费用的住户，物业管理企业可要求其限期交纳，并按规定收取滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉追缴。
第五十条 物业管理企业违反本办法有下列行为之一的，由管委会制止、限期改正或要求赔偿损失：
（一）对物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第五十一条 开发建设或经营管理单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未移交专用房和拒交住宅小区基础设施维修费的，由市房产行政主管部门责令其限期履行；逾期仍不履行的，市房产行政主管部门可申请人民法院强制执行。
第十章 附 则
第五十二条 办公、商住、别墅等的物业管理，可参照本办法执行。
第五十三条 本办法由市房产局负责解释。
第五十四条 本办法自发布之日起施行，原《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》（1997年5月27日抚政发〔1997〕15号文）同时废止。
1998年9月8日
关于请组织申报2007年生物质能综合利用示范项目的通知
国家发展改革委办公厅 财政部办公厅
关于请组织申报2007年生物质能综合利用示范项目的通知
发改办能源[2007]2807号
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团发展改革委、财政厅（局）：
为贯彻落实《可再生能源中长期发展规划》，促进农村生物质能的开发利用，按照《可再生能源发展专项资金管理暂行办法》要求，国家发展改革委和财政部决定实施农林废弃生物质能综合利用示范项目。现将有关事项通知如下：
一、示范内容
依据我国农村生物质能利用现状及发展目标，通过支持农林废弃生物质能的开发利用及产业化发展，促进生物质能技术进步,培育农村新型产业，增加农村清洁能源供应，推动社会主义新农村建设。近期农林废弃生物质能综合利用示范的重点领域为：
（一）生物质成型燃料。以农作物秸秆、林木枝桠材、农林产品加工剩余物等生物质为原料，生产颗粒状、棒状和块状等致密成型燃料，主要用于为农村和小城镇居民提供炊事、取暖等生活燃料，多余产品可向市场出售。通过示范项目建设，完善生物质成型技术，建立生物质成型燃料的商业化经营模式。
（二）畜禽养殖场沼气发电。以大型畜禽养殖场的沼气为燃料进行发电利用，完善畜禽养殖场环境治理工程，增加清洁能源供应，提高畜禽养殖的经济效益，促进畜禽养殖废弃物资源的综合利用。养殖场沼气发电站并入电网运行，所发电力首先满足自身用电需要，多余电力向电网企业出售。
（三）生物质气化（炭化）发电。结合农林生物质气化（炭化）集中供气，利用多余生物质燃气进行发电，充分利用农林废弃生物质资源，提高生物质气化（炭化）项目的经济效益。示范项目要采用高效清洁的生物质气化技术，燃气发电机组并入电网运行，所发电力由电网企业收购。
二、安排原则
（一）各省（区、市）发展改革部门和财政部门按照《可再生能源发展专项资金管理暂行办法》，开展项目初审和申报工作。每个省（区、市）申报的示范项目不超过15个。
（二）综合考虑资源、市场、技术和投资等条件，选择适宜的示范地点和项目。示范项目的技术在同类技术中具有先进性和适应性，在当地有较大的应用前景，可以实现产业化和市场化发展。
（三）国家财政按项目投资一定比例给予补助，其余资金由项目投资单位自筹解决。各地区发展改革部门负责协调示范项目的建设用地、规划、环保和并网等建设条件。
三、申报条件
（一）生物质成型燃料示范项目申报条件
1、生产能力达到年产3000吨成型燃料，相对集中供应200户以上农村居民所需生活燃料，多余燃料可供工业和商业用户。
2、项目主要使用当地生物质原料，项目投资经营单位要对可利用农林生物质资源进行调查和评价，要有足够的农林废弃物资源。
3、项目投资经营单位应具有一定的经济实力，公司的注册资本金应在1000万元以上，有能力筹集国家财政补助资金以外的建设资金。
4、项目投资经营单位要与使用生物质成型燃料的当地农村居民建立长期的燃料供应关系，合理测算并确定燃料价格，落实商业用户，签订燃料供应协议。
（二）畜禽养殖场沼气发电示范项目申报条件
1、畜禽养殖场粪便资源相当于存栏5000头猪以上，沼气工程已经建成，可作为发电燃料的沼气达到35万立方米/年，发电机组总装机容量150千瓦以上。
2、项目投资经营单位为养殖场经营单位或与养殖场结成合作关系的沼气工程投资经营单位，注册资本金在500万元以上。
3、项目的沼气发电机组并入当地电网运行，所发电力首先满足自用，多余电力由电网企业按可再生能源发电政策收购，已落实机组的并网条件。
（三）生物质气化（炭化）发电示范项目申报条件
1、对向农村或城镇集中供气的农林生物质气化站和生物质热解炭化综合利用项目增加生物质燃气发电设施，气化站日产气能力5000立方米，供气户数在200户以上，安装生物质燃气发电机组150千瓦以上。
2、项目主要使用当地生物质原料，要对可利用农林生物质资源进行调查和评价，有足够的农林废弃物资源。
3、项目投资经营单位应具有一定的经济实力，公司的注册资本金应在1000万元以上，有能力筹集国家财政补助资金以外的建设资金。
四、申报程序和材料
各省（区、市）发展改革部门会同财政部门组织生物质能源综合利用示范项目的申报工作。申请示范项目的单位，根据本通知要求向所在地发展改革部门、财政部门提出申报；地方发展改革部门和财政部门核实申报项目的内容、用地、环保、电力并网和资金筹措方案等，并逐级汇总报省级发展改革部门和财政部门；省级发展改革部门会同财政部门审核后统筹提出示范项目及补助资金申请，连同各项目单位的示范项目资金申请报告及资金申请表，于11月25日前一并联合上报国家发展改革委、财政部。
项目资金申请报告的编写要求见附件。
附件：一、生物质能示范项目资金申请报告要点
二、项目资金申请表
国家发展改革委办公厅
财政部办公厅
二○○七年十一月十五日
附件一：
生物质能示范项目资金申请报告要点
一、项目的目的和意义。项目建设的必要性，对能源供应、环境保护、经济发展和人民生活的意义，示范项目在技术、管理和市场化经营方面的创新性等。
二、技术路线及基础。拟采用技术的论证、技术指标、知识产权情况，以及技术的完善程度、试验或应用情况、希望通过示范项目解决哪些技术问题？
三、工程建设方案。建设地点、生产规模、设备配置、工艺设计，可供选择的施工安装单位，工程运行管理和技术服务等。
四、资源条件评价。在项目合理收集半径内，可获得的生物质能资源的品种、数量、价格，以及收集、运输和储存方式，分析原料收集的影响因素，提出原料供应风险控制的对策。
五、项目建设条件。项目所需土地、城乡规划选址、环境保护、工程用水、资源综合利用，以及配套的管网、电力并网等条件落实情况。
六、项目投资估算。项目总投资及构成，包括土地、厂房、设备，以及施工安装费用等，说明估算依据。
七、资金筹措方案。投资主体的背景情况、资金实力、经营业绩、财务状况。说明资金筹措方案及各部分资金落实情况。
八、项目经济分析。原料价格估算、产品价格预测、内部收益率、投资回收期等指标的计算和评估，项目风险分析，经济效益和社会效益分析。
九、项目支持文件
1、项目建设地点及建设用地落实情况。
2、项目法人及资金落实情况。
3、项目市场落实情况（包括用户及使用数量，电网接入条件和状况）
附件二：
项目资金申请表
项目名称：
项目总投资（万元）：
申请金额（万元）：
一、申请单位简况（企业名称、性质、注册资金、主营业务、总资产、相关业绩、技术和管理力量）
二、项目目的和意义（创新性、市场条件、用户落实情况）
三、工程技术方案（生产能力、技术基础及指标、设备配置）
四、资源条件(经济可利用量、价格、收集方式)
五、投资和效益分析（资金筹措方案、投资构成、产品价格、收益率）
注：报送项目资金申请表电子版，liangzp@ndrc.gov.cn
