请求逾期交房违约金案评析
辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富
前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。
案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。
法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。
律师点评：
一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。
依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。
依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：
1、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7 单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。
综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。
二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？
如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。
东莞市学生接送站管理办法
广东省东莞市人民政府
第110号
《东莞市学生接送站管理办法》已经市人民政府同意，现予发布。
市 长 李毓全
二○○九年四月四日
东莞市学生接送站管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市学生接送站的管理，促进中小学生身心健康和安全成长，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内设立的学生接送站适用本办法。
本办法所称学生接送站，是指企事业单位、社会团体、公民个人及其他社会力量利用非国有资产在学校以外举办的为中小学生提供午餐、午休等托管服务的非营利性公益服务机构。
第三条 鼓励社区通过自行设立、合作设立等方式设立学生接送站，并逐步成为学生接送站的主要力量。需求集中的区域，社区应当统一规划学生接送站。新建学校应当规划建设校内午餐、午休服务设施，既有学校应当积极完善校内托管服务。
第四条 市民政局是学生接送站的业务主管部门，负责全市学生接送站管理政策的调研、制订、组织实施和监督管理工作。
第五条 各镇（街）社会事务办负责辖区内学生接送站设立的初审和监督管理工作。
市民间组织管理局依法负责学生接送站的登记管理工作。
公安消防机构依法负责学生接送站的消防审核验收和监督检查工作，指导社区（村）开展学生接送站防火安全检查工作。
卫生行政部门依法负责学生接送站的卫生审批、监督检查，组织、协调涉及学生接送站重大食品安全事故的调查处理工作。
建设行政部门依法负责学生接送站房屋安全鉴定报告备案工作。
教育行政部门依法协助学生接送站做好托管学生的教育管理工作。
其他职能部门应在各自的职责范围内做好学生接送站的相关管理工作。
第二章 审批和登记
第六条 设立学生接送站应当向所在镇（街）社会事务办提出申请，并提交下列材料：
（一）市民政局统一印制的申报审批表（一式三份）；
（二）设立者的身份证明；
（三）规范的名称证明；
（四）验资证明文件（人民币三万元以上资金）；
（五）机构章程；
（六）房产证或租赁合同（无房产证的，须提供建设行政部门出具的房屋安全检查证书）；
（七）符合卫生、消防法律法规和规章规定的卫生及消防条件的证明。
第七条 设立学生接送站，设立者应当根据国家法律法规及规章的有关规定分别取得卫生行政许可和消防行政许可。
市卫生行政部门和公安消防机构应当会同市民政部门，根据卫生和消防法律法规及规章的要求，结合本市学生接送站的实际情况，在本办法公布后两个月内分别制订学生接送站的卫生行政许可和消防行政许可指引，并向社会公开。
第八条 各镇（街）社会事务办收到申请后，应当在10个工作日内进行初审，并到拟设立的学生接送站实地查看，符合条件的，加具初审意见，报市民政局审批；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。
市民政局应当在10个工作日内进行审查，符合条件的，核发批准文件；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。
经市民政局批准后，申请人应当向市民间组织管理局申请民办非企业单位登记。
第九条 市民间组织管理局应当自收到登记申请之日起20个工作日内作出准予登记或者不予登记的决定。
准予登记的，应发给《民办非企业单位（法人）登记证书》或《民办非企业单位（合伙）登记证书》或《民办非企业单位（个体）登记证书》。
第三章 设置标准及服务要求
第十条 学生接送站必须设置在安全区域内，不能与生产、经营、储存、使用危险物品同在一栋建筑内，周边50米范围内应无生产、经营、储存、使用危险物品活动，严禁在污染区和危险区设置学生接送站。
第十一条 学生接送站应当具有与其服务相适应的相对独立的场地和设施，并必须保证消防安全和监护安全。
第十二条 学生接送站应当符合以下基本的消防技术标准要求：
（一）新建及设置在公共建筑内的学生接送站消防安全条件必须符合国家消防技术标准中公共建筑（儿童活动场所）的要求。
（二）既有学生接送站（指在本办法颁布之前设置在住宅类民用建筑内的学生接送站）工作人员、学生总人数严禁超过30人，并应达到以下技术标准要求。当总人数超过30人时应按本条第（一）项要求执行。
1. 应当设置在不低于二级耐火等级的民用建筑内，与可供消防车行驶的道路距离不应超过50米，沿道路100米内应有一个完好的市政消防栓。
2. 应当设置在建筑的1至3层，窗户、阳台等部位不应设置防盗网。
3. 学生接送站部分与住宅部分之间应有明显物理防火分隔，改建部分应当设置简易喷淋装置。
4. 厨房部位隔墙应采用耐火极限不低于2小时的不燃烧墙体，隔墙上的门窗应为乙级防火门窗。厨房内燃油、燃气管道应采用符合国家燃气规范的金属管道，并配置扑灭烹饪器具内的烹饪物火灾的灭火器。
5. 疏散门必须向疏散方向开启。疏散门门口不应设置门槛，且紧靠门口内外1.4米范围不应设置踏步。
6. 场所内不得设置吊顶，房间之间应采用不燃烧墙体分隔，墙应砌至楼板底部。
7. 每层必须设置消防软管卷盘；每个房间、疏散楼梯的顶部应当设置一个独立式火灾报警器或设置火灾自动报警系统；灭火器按照每75平方米配2具2公斤ABC干粉灭火器。
疏散通道、楼梯距地面高度1.0米以下的墙面应配置灯光疏散指示标志，标志的距离不应超过5米；安全出口、疏散门的正上方应设置“安全出口”指示标志，疏散通道、楼梯间应设置消防应急照明灯，且最低水平照度不应低于5.0Lx。
8. 配电线路应暗敷，当明敷时应穿金属管或难燃套管保护，并敷设在不燃烧体上。
9. 消防产品应当符合国家标准，禁止使用不合格的消防产品和国家命令淘汰的消防产品。
10.安全出口应分散布置。每层安全出口不应少于2个，相邻2个安全出口水平距离不应小于5米。疏散门的宽度不小于1.1米，并应向疏散方向开启。当同时符合以下条件，可设一个安全出口：
（1）场所建筑面积不超过200平方米；
（2）除首层外的楼层设有面积不小于6平方米的阳台，或疏散楼梯能直通天面（面积不小于10平方米）。
第十三条 申请设立学生接送站的场所应当符合以下要求：
（一）暂托学生人均室内面积不得低于3平方米/人。
（二）防护栏杆高度不应低于1.05米，必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11米。
第十四条 学生接送站管理者与工作人员应当符合以下要求：
（一）管理者和工作人员应当无违法犯罪记录，身体健康，没有精神性疾病、传染性疾病或其他可能影响中小学生健康与安全的疾病，管理者和工作人员应当体检上岗，持有卫生部门颁发的健康合格证明，每年复检一次。
（二）工作人员数量与接受暂托的中小学生人数应当相匹配。规模在25人以下的，除管理人员外，另外至少配有1名工作人员，之后每增加30人，至少应增加1名工作人员。
第十五条 学生接送站应当履行以下安全保障义务：
（一）安排专人接送托管学生，保障学生上午放学后到学生接送站及午托后返校的安全；
（二）未接到托管学生的，应及时通知学生监护人和学生所在学校并积极查找；
（三）中小学生午休时始终有工作人员看管；
（四）出现紧急情况时应当及时救助托管学生及通知学生监护人和学生所在学校，并迅速报告有关部门。
第十六条 学生接送站的管理者和工作人员应经消防培训合格后持证上岗。学生接送站的主要负责人是本单位的消防安全责任人，依法履行以下消防安全管理义务：
（一）制定用火、用电、用油、用燃气等消防安全管理制度、操作规程以及灭火和应急疏散预案；
（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
（三）保证疏散通道畅通，不得占用、堵塞、锁闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散的行为；
（四）组织防火检查，及时消除隐患；
（五）加强对工作人员的消防宣传教育；
（六）法律、法规规定的其他消防安全职责。
第十七条 学生接送站应当履行以下卫生管理义务：
（一）保证托管环境、生活用品的卫生，严防传染病；
（二）就餐环境、餐具等应符合卫生要求，实行分餐制；
（三）配餐合理，营养符合国家规定的中小学生营养标准，每周制定食谱，并在就餐场所公示；
（四）建立食品留样制度，并配备食品留样的专用容器和设施；
（五）不得制售冷荤凉菜等易导致食品安全事故的食品。
自行配餐的学生接送站，应当从正规渠道采购食品及其原料，做好采购台账记录并保留一个月，不得购买来源不明的食品和原料。
第十八条 每餐的各种主副食品必须分别取适量的样品，在冷藏条件下保存48小时以上，以备查验。
第十九条 学生接送站发生食物中毒、传染病及其他突发卫生事件，应当及时采取措施，防止事态扩大，立即向所在地卫生行政部门报告，并通知学生监护人及其学校。
第二十条 学生接送站应预防和避免暴力事件，保护托管学生人身不受伤害。
第二十一条 学生接送站应当合理收取费用，并公示收费标准。
第二十二条 学生接送站应当对托管学生登记造册，并将学生名册及专门接送人员身份证明、联系方式提交学生所在学校。
第二十三条 学生接送站应当与托管学生监护人签订《中小学生托管服务委托协议书》，明确委托期限、收费标准、双方权利义务以及违约责任。
《中小学生托管服务委托协议书》一式两份，学生接送站、学生监护人各执一份。
《中小学生托管服务委托协议书》示范文本由市民政局制定。
第二十四条 鼓励学生接送站购买人身意外伤害保险等商业保险，分散托管期间的各种风险。
第二十五条 学生接送站在委托协议履行期限内停止托管服务的，应当提前三十日告知托管学生及其监护人，退还委托协议剩余期限的托管费用并承担相应的赔偿责任，同时向所在镇（街）社会事务办报告，说明停止托管服务理由以及退还托管费用等情况。
第四章 监督管理
第二十六条 各镇（街）及其职能部门应当严格依照法律、法规和本办法规定，加强辖区内学生接送站的监管，发现问题的，应当依法查处。
第二十七条 市民政局应当建立学生接送站的协调管理机制和管理部门的联动机制，建立管理信息的沟通通报机制。
第二十八条 学生接送站实行年度检查制度，应于每年3月31日前向市民政局报送上一年度的工作报告，经市民政局同意后，于当年5月31日前报送市民间组织管理局进行年度检查。
第二十九条 民政、卫生、消防、教育等管理部门应当加强对学生接送站的日常巡查，定期和不定期对学生接送站执行法律、法规、规章以及本办法的情况进行检查。
第三十条 市民政局应当将审查通过的学生接送站名单及其基本信息在部门网站上进行公告。
市民间组织管理局应当将学生接送站的登记和年审情况在部门网站上进行公告。
第三十一条 社区（村）应当将学生接送站纳入社区安全管理，协助公安、消防等部门对学生接送站进行安全监督，发现安全隐患的，应当及时报告所在镇（街）社会事务办。
第三十二条 学校应当在开学后1个月内对本校学生在学生接送站的托管基本情况进行统计并报所在镇（街）社会事务办；发现安全隐患或者其他不利于学生成长的问题，应当及时报告所在镇（街）社会事务办或市民政局。
第三十三条 学校在职教师及其他工作人员不得设立学生接送站，不得在学生接送站兼职。
第三十四条 学生接送站有违反本办法规定行为的，托管学生监护人可以向当地镇（街）社会事务办或市民政局投诉。
第三十五条 各镇（街）社会事务办或市民政局接到托管学生监护人投诉后，属于本部门职责范围内的，应当在10个工作日内调查处理，并将处理结果告知投诉人；不属于本部门职责范围的，应当在3个工作日内移送有关职能部门处理并告知投诉人。
第五章 罚 则
第三十六条 学生接送站违反消防或卫生法律、法规和规章规定的，由公安消防机构或卫生行政部门依法处罚。
第三十七条 学校在职教师或其他工作人员违反本办法第三十三条规定的，由教育行政部门责令改正并依法给予当事人处分。
第三十八条 学生接送站违反卫生或消防管理规定，被撤销卫生行政许可或消防行政许可的，市民政局应当依法撤销其批准文件，市民间组织管理局应当依法撤销其民办非企业单位登记。
第三十九条 申请学生接送站设立或登记时弄虚作假的，批准部门应当依法撤销其批准文件，市民间组织管理局应当依法撤销其民办非企业单位登记。
第四十条 未经市民政局批准或未经登记的，由市民间组织管理局依法取缔，并可依法对其财产予以查封、扣押。
第四十一条 学生接送站的管理部门工作人员玩忽职守，徇私舞弊，或未依照本办法规定履行职责的，依法给予处分；情节严重涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十二条 在下午放学后为学生提供晚托服务的，按照本办法进行管理。
第四十三条 本办法由东莞市民政局负责解释。
第四十四条 本办法自2009年7月1日起施行，有效期至2014年6月30日。
