【前注】面对房地产市场的持续升温，中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候，目前政府已经连续出台了若干调控政策，力求逐步达到调控房地产市场，防止房地产价格过快增长，逐步消减房市风险，稳定房市价格，稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策，从法律视角进行分析，提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见，以供参考。
关键词：主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同
一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
中央政府房市调控政策主要涉及以下方面：
1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数；
2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款；
4、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
5、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；
6、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款；
8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；
9、增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；
10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策；
12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策，本文从以下若干方面进行法律分析：
1、对房地产市场购买方的调控：
本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项，主要针对房产购买方，在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制，尤其是提高第一套房贷款首付比例，大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款，从很大程度上遏制了投机者，对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
2、对房地产市场销售方的调控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13项，主要针对房地产开发企业，即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结：坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业，坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
3、对房地产市场经纪方的调控：
本文涉及政策第12项，主要针对房地产经纪方，在城市房地产市场，特别是城市二手房地产市场中，经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的，大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的，房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量，中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的，也是必须的。
4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控：
本文涉及政策第9项，主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策，该项的执行必须因地制宜，主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展，证据政策基于从源头上保障供应，从政策上有效调控，进而使得房地产市场稳定，进而持续带动国家经济的发展。
5、政府调控的主要途径：
从本文归纳的政府13项政策看，政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控，所使用的主要调控类型属于间接调控，所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
1、房市调控目标体系：
本文认为，房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标，并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数，尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率，是设置调控目标和目标体系的重中之重。
例如，房产建造（包括建筑商和监理）的土木成本价值数据是20，政府税费和土地价值数据是20，房产商运营成本（人员工资、策划、营销等）价值数据是10，房屋成本定价数据50，市场售价100，则成本利润比为100%（实现利润的期限为利润周期，在相同的经济指数下，利润周期越短，则利润产生能力越高），根据经济学价值利润公式，当成本利润超过100%时，即可以称之为经济过热，结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此，政府调控目标应当基于经济学原理，运用经济价值规律，在保障企业合理利润的基础上，逐步建立一系列调控目标或目标体系，以保障基础价值，稳定市场价格，维护经济运行底座（社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高，国家经济风险指数相应越高），防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生，力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
2、房市调控法律规范制度：
本文认为，要从根本上解决房地产市场过热，房市价格盲目攀升的问题，仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的，应当考虑基于合理的目标体系，从根本上着手，从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
本文认为，政府进行间接调控，实施一系列调控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础，目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制，以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
基于以上论述，本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度：
（1）避免一味调控，注重引导，合理设计城市布局，正确引导人才和人口流向，注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规，运行经济学原理和社会学原理指导城市发展，从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
（2）借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度，从根本上说，房地产经济效率仅是暂时的，20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费，从长远角度看，应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业，避免城市居民都变成房奴，从而带来某种程度的社会经济隐患。
（3）设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格，房屋购置后空置一定时限收归国有，房屋出租必须区域登记征税，购买新房必须在规定期限内出售原住房，房产出售必须缴纳个人所得税，房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方，房产赠与及继承必须征税……
综上所述，房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济，保障居民居住权，维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者，将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域，仅仅依靠炒作房地产，国家经济从根本上无法得到长久和真正发展，国家和政府只有进行有效调控和引导，真正制定并落实惠民法律法规，保障民生，从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房，国家经济方可稳固发展。
参考文件：
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道；
作者：北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱：zsldls@126.com
国务院批转公安部关于“十五”期间消防工作发展指导意见的通知
国务院
国务院批转公安部关于“十五”期间消防工作发展指导意见的通知
国务院
国发(2001)16号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国务院同意公安部《关于“十五”期间消防工作发展的指导意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
（公安部 二○○一年三月）
“九五”期间，在党中央、国务院以及地方各级党委、人民政府的领导下，我国的消防工作取得显著进步，为保护人民生命财产和国家、集体财产的安全，促进经济建设和社会发展，发挥了重要作用。但是，应该清醒地看到，当前我国消防工作仍滞后于经济和社会发展，全社会防御火灾的整体能力仍然较低。突出表现为：消防工作形势严峻，重大特大火灾事故时有发生；社会消防安全责任制不够落实，违反消防法律法规的行为比较严重；城市公共消防设施与国家标准要求有相当的差距；不少社会成员缺乏应有的消防安全意识和自防自救能力；消防产品生产、安装、使用和管理不适应社会主义市场经济发展的要求；消防警力严重不足，与日益繁重的消防保卫和社会抢险救援任务不相适应；消防法制有待进一步健全与完善。
“十五”期间，我国的消防工作要以江泽民总书记“三个代表”的重要思想为指针，紧紧围绕经济和社会发展的战略任务，按照社会主义市场经济体制的要求，遵循防火、灭火和社会救援的客观规律，以深入贯彻落实《中华人民共和国消防法》为主线，以预防和遏制重大特大火灾尤其是群死群伤恶性火灾事故为目标，以改革创新、科技进步和科学管理为动力，全面加强消防工作，进一步提高全社会抗御火灾的整体能力，为我国经济发展、社会稳定和人民群众安居乐业创造良好的消防安全环境。为此，提出以下指导意见。
一、切实加强领导，认真落实责任制，确保消防安全
（一）地方各级人民政府要把消防工作纳入本地区国民经济和社会发展计划，纳入政府任期目标，列入重要议事日程。要加强督促检查和组织协调，及时研究、解决公共消防设施的建设、消防保卫力量的发展、社会消防安全责任制的落实，以及重大火灾隐患的预防整改等重大问题。要明确各有关部门的职责，确保责任到位。各级公安消防机构要积极当好本级人民政府的参谋和助手，协同有关部门抓好各项工作的落实。
（二）各地区要按照《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国城市规划法》的规定，抓紧制定、修订并组织实施城市、城镇消防规划。到2002年底前，地级以上城市要完成消防规划的制定工作；到2004年底前，县级市和经济发展较快的城镇要完成消防规划的制定工作。新开发区和旧城区改造要同步制定、修订和实施消防规划。对城市、城镇总体规划中缺少消防规划或消防规划不合理的，上级政府一律不予审批。
（三）各机关团体、企业事业单位要加强消防安全管理，抓紧制定规章制度，明确、细化和规范具体责任，建立和完善消防安全责任人制度，严格落实消防安全责任制和岗位防火责任制。消防安全的重点行业和单位要把消防培训纳入职工培训计划，定期对消防安全责任人、防火管理人员进行消防法制和消防安全管理知识的培训。专兼职防火人员、消防设备操作控制人员和易燃易爆等特定岗位人员，必须经过消防培训并考试合格，持证上岗。
（四）地方各级人民政府及其有关部门和单位要采取有力措施，对公众聚集场所、高层和地下建筑、易燃易爆化学危险物品存放场所等存在的重大火灾隐患，限期加以解决。对限期内不能整改解决的，依法实施停产停业等行政处罚。
二、加快消防基础设施建设，提高全社会防范火灾的整体意识和能力
（一）各地区要加快城市公共消防设施建设。新建城市（市区）和开发区、工业区的公共消防设施建设必须一步到位；对过去城市建设中消防供水、消防车通道、消防通信等方面的“欠帐”问题，要抓紧彻底解决。有条件的地区应积极探索建立城市综合防灾抗灾指挥体系。到2003年底前，东部地区城市、城镇的公共消防设施要基本达到国家标准；到2005年底前，中西部地区力争基本达到国家标准。
要按照《城市消防站建设标准》，加快特勤消防站、普通消防站的建设，并尽快配足配齐消防装备。担负扑救特殊火灾和处置化学危险物质泄漏等特种灾害事故的特勤消防站，要配备大型举高、泡沫干粉联用、防化救援、排烟照明等特种消防车辆和侦检、堵漏、洗消、破拆等抢险救援装备。普通消防站要普遍配备中低压泵、高低压泵消防车。
要建立和完善公安消防部队的社会化后勤保障体系。按照面向基层、服务一线和向边远、贫困地区倾斜的原则，做好部队的后勤保障工作，努力改善基层官兵的工作、生活条件。
（二）新闻出版、广播影视、教育等部门和工会、共青团、妇联以及消防协会等团体要广泛宣传消防法律法规，普及防火、灭火知识。要把消防安全知识纳入学校的素质教育内容，把消防安全知识宣传纳入“创建文明社区”、“社会治安综合治理”等活动中去，利用实物、图片、音像资料、计算机多媒体、灾害模拟系统等宣传普及防火、灭火常识，推动消防宣传教育工作进学校、进社区、进家庭。凡是有条件的消防站都要定期向社会开放，欢迎人民群众参观并接受咨询，宣传普及消防知识和技能。要通过每年举办的“11·9”消防活动日和组织大型消防主题展览等形式，集中开展消防宣传活动。
（三）要积极研究金融、保险与消防的关系，使金融信贷、保险承保与借贷、投保单位的消防安全条件互相联系、互相制约。尤其要充分利用保险费率这一经济杠杆，使之与投保单位的消防安全条件挂钩，促使投保单位自觉改善消防安全条件，提高自身防范火灾的能力。
三、以现役公安消防部队为主体、多种形式消防队伍为补充，大力加强消防力量建设
（一）要增加现役公安消防部队编制员额，改善干部队伍结构。要根据客观需要和实际可能，适当增加现役公安消防部队的编制员额。要在防火、灭火干部队伍中增设文职干部编制，逐步提高防火、灭火岗位中高级技术职称人员的比例，以延长防火、灭火专业技术干部的服役年限，保留业务骨干，稳定干部队伍，促进防火、灭火队伍整体素质的提高。
（二）要加强消防特勤队伍建设，积极拓展公安消防部队的社会救援职能，使其不仅能够承担扑救火灾的任务，而且具备处置化学危险物品泄漏、建筑倒塌等特种灾害事故的能力。已经建成的30个重点城市的特勤大队要进一步加强建设，完善功能，提高素质；尚未建立特勤大队的省会城市、自治区首府、副省级城市要尽快组建；地级市（州、盟）要积极组建特勤中队；县（市）也要创造条件设立特勤班（组）。
（三）要积极发展地方、民间消防力量。经济比较发达的乡、镇，要因地制宜，建立专职或兼职消防队。有条件的地区，可根据实际情况探索建立志愿消防队。生产规模大、火灾危险性大的企业，以及距离当地公安消防部队较远、列为全国重点文物保护单位的古建筑群的管理单位，要建立和巩固本单位专职消防队。城乡应普遍建立群众性义务消防组织。要加强对专职或兼职以及义务消防人员的培训，提高业务素质。
四、加强消防监督管理，努力改进灭火救援工作
（一）各级公安消防机构要进一步健全和落实执法检查、执法质量考核评议、执法过错追究、消防警务公开等制度，强化内外监督，严格、公正、文明执法。要科学划分并严格落实辖区消防监督管理责任，以预防群死群伤恶性火灾事故为重点，切实加强对公众聚集场所等消防安全重点单位的监督管理。要积极稳妥地推进消防监督管理机制的改革，对建筑消防审核工作实行审验分离，提高工作效率和质量；在消防产品管理上实现政企、政事分开，形成统一、开放和竞争有序的消防产品市场，要加大对消防产品在使用领域的监督管理力度。
（二）要按照“救人第一”的指导思想和“从难从严”的训练要求，改进训练内容、方法和手段，加强作战训练工作的各项基础建设，切实提高公安消防部队灭火救援的实战能力。要结合士官制度改革和士兵服役年限缩短的实际，修订训练大纲，制定士官和士兵的分级训练标准，加强对基层官兵的灭火基础理论教育以及使用操作各类消防装备的应用性训练，强化在高温、有毒、缺氧、浓烟等复杂危险情况下的实战模拟训练。要加强对指挥员的培训，要求其熟悉辖区水源、道路以及保卫单位内部消防设施、疏散通道等情况。要深化灭火救援战术研究，规范各类火灾、事故的扑救、处置程序和指挥要领，科学地制定灭火救援预案，不断改进灭火救援工作。
五、大力加强队伍建设，提高消防部队素质
（一）要大力加强公安消防部队各级领导班子建设，严格依据条令条例，提高正规化管理水平，增强凝聚力和战斗力。要广泛深入地开展全心全意为人民服务的宗旨教育以及遵纪守法、爱国奉献、艰苦奋斗、革命人生观等教育，提高广大官兵的思想政治素质，增强拒腐防变能力。
（二）要继续加强对现有消防院校的建设，适应从士官、士兵中选拔培训干部的需要。要充分利用社会教育资源，积极推动地方高等院校设立消防专业，培养具有大学本科和研究生学历的各类消防专业人才。同时，要鼓励干部在职自学，提高学历层次，改善干部队伍的知识结构。到2005年底前，消防部队具有大专以上学历的师团职干部比例力争达到100％，具有大专以上学历的营职以下干部比例力争达到80％。要继续加强消防培训基地建设，建立健全晋升培训和岗位培训制度，消防部队各级、各类干部要先培训、后晋升，先培训、后上岗。对防火、灭火等专业技术性强的岗位要实行任职资格考试制度。
六、充分利用科技手段，提高消防工作现代化水平
（一）要充分利用消防专业科研机构、消防院校以及其他科研力量，加强国际交流与合作，推进我国消防基础理论、应用技术和高新技术的研究开发。重点开展城市火灾、化学灾害事故以及高层和地下建筑等特殊火灾预防与控制技术的研究，灭火救援模拟训练技术的研究，灾害事故安全评估体系以及建筑物性能化消防安全设计理论和方法等基础研究。
要加快消防工作信息化进程。通过加快消防应用软件的开发，提高消防监督管理和灭火救援信息的收集、处理、传输、共享能力，提高信息的综合利用率，为部队的快速反应、协同作战、指挥决策提供强有力的技术支撑。“十五”期间，要依托“金盾工程”，建成全国公安消防业务信息和通信指挥系统。
（二）要充分利用国内的技术和力量，促进消防器材装备的生产。要打破部门、行业和地区之间的分割局面，正确引导生产企业走向市场，参与竞争。要加快新技术、新产品等科研成果的推广，促进科研成果产业化。同时，要适当引进国外的先进技术、关键技术，促进我国消防器材装备技术水平、质量水平和生产能力的发展。
七、进一步完善法律法规体系，为消防工作提供法制保障
要推进消防工作的法制化进程，建立健全以《中华人民共和国消防法》为基本法律，由行政法规、规章和技术规范、标准与地方性法规、规章相结合的消防法律法规体系。重点抓好消防安全管理、建筑消防设施施工安装和维修保养、消防产品质量监督管理、社会消防安全培训等方面法规的制定工作；抓紧修订建筑消防审核、消防监督检查、易燃易爆化学物品监督管理等方面的规章；完善消防技术规范和标准体系。
2001年5月9日
